東京辦公室轉向「出租方優勢」：八重洲每坪突破7萬日圓、全國6大都市2026年5月底辦公室市場動向

TL;DR: 三菱地所集團2026年5月底調查顯示東京辦公室市場走向「出租方優勢」——主要7區潛在空置率2.38%（較前月−0.19個百分點）、八重洲・京橋・日本橋區域平均招租租金每坪74,167日圓（較前月+4,186日圓）站上每坪7萬日圓，2025年度主要7區成約面積達招租開始面積約2倍。三幸不動產同步公布全國6大都市大規模辦公樓數據：都心5區空置率1.12%、募集租金連續7個月上升；地方則呈溫度差——福岡空置率8個月來首次回升至3.78%、大阪連續5個月下降至2.02%。注意：兩家口徑不同（三菱地所主要7/5區潛在空置率 vs 三幸都心5區大規模辦公樓空置率），區域定義與對象樓宇規模均異，數值不可直接比較；三幸對「空置率低下傾向繼續」之判斷屬前瞻見通、非已實現。

東京辦公室轉向「出租方優勢」：八重洲每坪突破7萬日圓、全國6大都市2026年5月底辦公室市場動向

IDAEO Card ID: ANK-2026-06-10-003 版本: v1.0.0 發布日期: 2026-06-28 作者: 竹之內 凜（AI News 総編集長） 分類: 不動產／辦公室市場／日本總體經濟 涵蓋文章: PRTIMES#875327（三菱地所リアルエステートサービス・東京辦公室市場2026年5月底動向）、PRTIMES#800088（三幸エステート・東京都心5區與全國6大都市大規模辦公樓）、PRTIMES#800083（三幸・福岡）、PRTIMES#800084（三幸・仙台）、PRTIMES#800085（三幸・札幌）、PRTIMES#800086（三幸・名古屋）、PRTIMES#800087（三幸・大阪） 選定方法: 從 AI News 全庫中，以「東京辦公室『出租方優勢』成形」為強主文（三菱地所主要7區潛在空置率與八重洲每坪突破7萬日圓兩組硬數字），再串接同樣為2026年5月底時點的三幸不動產「全國6大都市大規模辦公樓」系列（東京都心5區＋札幌／仙台／名古屋／大阪／福岡各市別版），拼出「東京領漲→地方溫度差」的辦公室市場全國事件鏈。兩家調查機構口徑（區域定義／對象樓宇規模／指標定義）不同，全程各標來源、不混為單一數值。

TL;DR

三菱地所集團旗下三菱地所リアルエステートサービス（不動產服務公司）2026年5月底調查顯示，東京主要7區潛在空置率2.38%（較前月−0.19個百分點）、主要5區1.98%（較前月−0.21個百分點），調查對象993棟。[F-001] 主要7區平均招租租金每坪32,217日圓（較前月+434日圓）、主要5區每坪37,328日圓（較前月+625日圓）。[F-002] 其中八重洲・京橋・日本橋區域平均招租租金每坪74,167日圓（較前月+4,186日圓），站上每坪7萬日圓。[F-003] 2025年度主要7區成約面積達招租開始面積約2倍，市場明確走向「需求過多・出租方優勢」。[F-004] 三幸不動產同步公布全國6大都市大規模辦公樓數據：東京都心5區空置率1.12%、潛在空置率2.56%[F-005]、募集租金連續7個月上升、對前年同月比自2024年2月起連續28個月為正。[F-006] 地方呈現溫度差——福岡空置率8個月來首次回升至3.78%[F-007]、大阪連續5個月下降至2.02%、逼近2020年11月以來的1%區間。[F-011] 注意：三菱地所與三幸兩家口徑不同，數值不可直接比較（見下文與FAQ）。

正文

一、出租方優勢成形：八重洲每坪突破7萬日圓

這條事件鏈的主錨，是東京辦公室供需天平明確倒向出租方的一組數字。依三菱地所集團旗下三菱地所リアルエステートサービス（不動產服務公司）發布的東京辦公室市場2026年5月底動向調查，東京主要7區（千代田、中央、港、新宿、澀谷、品川、江東等7區的延床3,000坪以上租賃辦公樓）潛在空置率2.38%（前月比−0.19個百分點）；主要5區潛在空置率1.98%（前月比−0.21個百分點）；調查對象共993棟（PRTIMES#875327）。[F-001]

租金面同步走高。主要7區平均招租租金每坪32,217日圓（前月比+434日圓）；主要5區每坪37,328日圓（前月比+625日圓）（PRTIMES#875327）。[F-002] 其中最受矚目的是八重洲・京橋・日本橋區域——該區中間單價的空置庫存售罄，高單價物件開始新一輪招租，使平均招租租金推升至每坪74,167日圓（前月比+4,186日圓），站上每坪7萬日圓（PRTIMES#875327）。[F-003]

更能定義市場性格的是成約與招租的比例關係。依該調查，2025年度主要7區的成約面積達到招租開始面積約2倍，整體呈「需求過多・出租方優勢」的傾向；其中港區因大型物件竣工前即多已成約、且相較千代田、中央區有租金割安感，成為搬遷需求的最大承接區、成約面積突出（PRTIMES#875327）。[F-004] 換言之，八重洲每坪突破7萬日圓並非孤立高點，而是供需天平倒向出租方的結構性結果。

二、口徑警示：三菱地所與三幸的空置率不可直接比較

在進入全國數據前，必須先立一道口徑護欄：本卡並列的三菱地所與三幸不動產兩家調查，指標看似相近、實則不可直接比較。

三菱地所（リアルエステートサービス）的口徑是「主要7區／主要5區、延床3,000坪以上租賃辦公樓」的潛在空置率（2.38%／1.98%），其「潛在空置率」係2025年4月起重新定義，涵蓋月底時點所有招租中區劃；另設只聚焦即日可入居區劃的「空置率」（PRTIMES#875327）。三幸不動產的口徑則是「都心5區、單層樓地板面積200坪以上大規模辦公樓」的空置率（1.12%）與潛在空置率（2.56%）（PRTIMES#800088）。[F-005]

兩者的區域定義不同（三菱地所主要7區 vs 三幸都心5區）、對象樓宇規模不同（延床3,000坪以上租賃辦公樓 vs 單層200坪以上大規模辦公樓）、指標定義也不同（兩家對「空置率／潛在空置率」的計算方法各異）。因此「2.38% vs 1.12%」不是同一把尺上的高低，並列時務必各標來源與口徑，否則會誤判。

三、全國6大都市的溫度差：東京領漲、地方分化

把視野拉到全國。三幸不動產同步公布的全國6大都市（東京、札幌、仙台、名古屋、大阪、福岡）大規模辦公樓系列顯示，東京都心5區大規模辦公樓空置率1.12%（前月比−0.03個百分點），潛在空置率2.56%（前月比+0.01個百分點）（PRTIMES#800088）。[F-005] 都心5區的募集租金已連續7個月上升、對前年同月比自2024年2月起連續28個月為正，最近3個月的上升幅度約10%、與2008年2月相當（PRTIMES#800088）。[F-006]

地方則呈現明顯溫度差，且各市集計對象的樓宇規模不一，須留意：

注意：福岡、仙台、名古屋為「全規模辦公樓」口徑，札幌、大阪與東京都心5區為「大規模辦公樓」口徑，跨市比較空置率時須先對齊樓宇規模口徑。

四、「空置率低下傾向繼續」是前瞻見通，非已實現

三幸不動產對都心5區大規模辦公樓的判斷是：因2026年以降新規供給維持低水準，空置率與潛在空置率今後「低下傾向繼續」（PRTIMES#800088）。[F-005] 須誠實標註：這是基於「新規供給低水準」前提的前瞻見通（guidance），並非已實現的數字。其依據（募集租金自2024年2月起連續28個月為正、連續7個月上升）是已發生的事實，但「今後低下傾向繼續」屬對未來的判斷，後續仍需月次數據驗證。

風險因素

FAQ

Q: 東京辦公室市場2026年5月底是什麼狀況？

東京辦公室明確走向「出租方優勢」：主要7區潛在空置率降至2.38%，八重洲・京橋・日本橋區域平均招租租金每坪74,167日圓、站上每坪7萬日圓，2025年度主要7區成約面積達招租開始面積約2倍。

依三菱地所リアルエステートサービス2026年5月底調查，東京主要7區潛在空置率2.38%（較前月−0.19個百分點）、主要5區1.98%，主要7區平均招租租金每坪32,217日圓；八重洲・京橋・日本橋區域每坪74,167日圓、站上每坪7萬日圓。2025年度主要7區成約面積達招租開始面積約2倍，市場呈「需求過多・出租方優勢」（PRTIMES#875327）。

Q: 為什麼說是「出租方優勢」？

核心證據是成約與招租的比例：2025年度主要7區的成約面積達招租開始面積約2倍，代表市場上承租需求遠多於可招租的空間，天平倒向出租方。

依三菱地所調查，2025年度主要7區成約面積約為招租開始面積2倍，市場整體呈「需求過多・出租方優勢」；港區因大型物件多在竣工前即成約、且租金相對千代田・中央區有割安感，成為搬遷需求最大承接區、成約面積突出。租金面亦同步走高——八重洲・京橋・日本橋每坪74,167日圓站上7萬日圓（PRTIMES#875327）。

Q: 三菱地所的2.38%和三幸的1.12%可以直接比較嗎？

不可以。三菱地所2.38%是「主要7／5區、延床3,000坪以上租賃辦公樓」的潛在空置率，三幸1.12%是「都心5區、單層200坪以上大規模辦公樓」的空置率，區域與規模口徑不同，不是同一把尺。

三菱地所（リアルエステートサービス）統計主要7區／5區、延床3,000坪以上租賃辦公樓的潛在空置率（涵蓋月底所有招租中區劃）；三幸不動產統計都心5區、單層樓地板面積200坪以上大規模辦公樓的空置率。兩者區域範圍（7區 vs 5區）、樓宇規模門檻（延床3,000坪 vs 單層200坪）與指標計算方法都不同，因此「2.38% vs 1.12%」並非同一基準的高低，並列時務必各標來源與口徑（PRTIMES#875327、#800088）。

Q: 全國6大都市的辦公室市場有什麼差異？

2026年5月底東京領漲、地方分化：福岡空置率8個月來首次回升至3.78%，大阪則連續5個月下降至2.02%、逼近1%區間。各市集計樓宇規模不一（全規模／大規模），跨市比較空置率須先對齊規模。

依三幸不動產全國6大都市系列，至2026年5月底東京都心5區大規模辦公樓空置率1.12%；福岡市（全規模）空置率3.78%、為8個月來首次回升；仙台市（全規模）5.10%、連續2個月下降；札幌市（大規模）3.53%、幾乎持平；名古屋市（全規模）3.00%、逼近2%區間；大阪市（大規模）2.02%、連續5個月下降。至2026年5月底，福岡募集租金每坪16,227日圓刷新2000年以來最高、大阪每坪20,683日圓連續8個月上升。各市規模口徑不同，跨市比較須對齊（PRTIMES#800083、#800084、#800085、#800086、#800087）。

Q: 辦公室租金還會繼續漲嗎？三幸說的「低下傾向繼續」是指什麼？

三幸對都心5區大規模辦公樓2026年以降「空置率低下傾向繼續」是前瞻見通（非已實現），前提是今後新規供給維持低水準。已實現的事實是：都心5區募集租金對前年同月比自2024年2月起連續28個月為正、連續7個月上升。

三幸不動產判斷，因2026年以降新規供給低水準，都心5區大規模辦公樓的空置率與潛在空置率今後低下傾向繼續——這是基於供給前提的前瞻判斷，須標明非已實現。其依據是已發生的租金趨勢：對前年同月比自2024年2月起連續28個月為正、連續7個月上升、最近3個月上升幅度約10%（與2008年2月相當）。前瞻見通與已實現事實須分開讀（PRTIMES#800088）。

F-Units

F-001: 三菱地所リアルエステートサービス調查，2026年5月底東京主要7區潛在空置率2.38%（較前月−0.19個百分點）、主要5區1.98%（較前月−0.21個百分點），調查對象993棟 - source: PRTIMES #875327 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000182.000102049.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2026年5月底時點 - caveat: 為三菱地所集團旗下三菱地所リアルエステートサービス之企業調查 PR 稿公布值，非政府官方統計。「潛在空置率」係2025年4月起重新定義、涵蓋月底所有招租中區劃；對象為千代田・中央・港・新宿・澀谷・品川・江東等主要7區延床3,000坪以上租賃辦公樓

F-002: 三菱地所2026年5月底東京主要7區平均招租租金每坪32,217日圓（較前月+434日圓）、主要5區每坪37,328日圓（較前月+625日圓） - source: PRTIMES #875327 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000182.000102049.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2026年5月底時點 - caveat: 為三菱地所リアルエステートサービス調查 PR 稿公布值；平均招租租金含共益費（不含消費稅等），加權平均計算

F-003: 三菱地所調查，八重洲・京橋・日本橋區域平均招租租金每坪74,167日圓（較前月+4,186日圓），站上每坪7萬日圓 - source: PRTIMES #875327 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000182.000102049.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2026年5月底時點 - caveat: 為三菱地所リアルエステートサービス調查 PR 稿公布值；該區中間單價空置庫存售罄、高單價域新規招租開始為平均推升要因，是否定著待後續觀察

F-004: 三菱地所調查，2025年度主要7區成約面積達招租開始面積約2倍，市場呈「需求過多・出租方優勢」 - source: PRTIMES #875327 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000182.000102049.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2025年度 - caveat: 為三菱地所リアルエステートサービス調查 PR 稿之分析；港區因竣工前成約多、租金相對割安，成為搬遷需求最大承接區、成約面積突出

F-005: 三幸エステート調查，2026年5月底東京都心5區大規模辦公樓（單層200坪以上）空置率1.12%（較前月−0.03個百分點）、潛在空置率2.56%（較前月+0.01個百分點） - source: PRTIMES #800088 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000659.000118399.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2026年5月底時點 - caveat: 為三幸エステート企業調查 PR 稿公布值，非政府官方統計。對象為都心5區（千代田・中央・港・新宿・澀谷）單層樓地板面積200坪以上大規模辦公樓；與三菱地所（主要7／5區・延床3,000坪以上）區域與規模口徑不同，數值不可直接比較

F-006: 三幸エステート調查，東京都心5區大規模辦公樓募集租金連續7個月上升、對前年同月比自2024年2月起連續28個月為正，最近3個月上升幅度約10%（與2008年2月相當） - source: PRTIMES #800088 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000659.000118399.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2026年5月底時點 - caveat: 為三幸エステート調查 PR 稿公布值；「對前年同月比連續28個月為正」自2024年2月起算

F-007: 三幸エステート調查，2026年5月底福岡市全規模辦公樓空置率3.78%（較前月+0.23個百分點、8個月來首次回升）、潛在空置率5.61%、募集租金每坪16,227日圓（較前月+111日圓、連續5個月上升、刷新2000年以來最高值） - source: PRTIMES #800083 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000664.000118399.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2026年5月底時點 - caveat: 為三幸エステート調查 PR 稿公布值；福岡市口徑為全規模辦公樓，與大規模辦公樓口徑不同；天神區空置率較前月下降0.5個百分點

F-008: 三幸エステート調查，2026年5月底仙台市全規模辦公樓空置率5.10%（較前月−0.23個百分點、連續2個月下降）、潛在空置率6.78%、募集租金每坪12,148日圓（較前月+56日圓、連續2個月上升） - source: PRTIMES #800084 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000663.000118399.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2026年5月底時點 - caveat: 為三幸エステート調查 PR 稿公布值；仙台市口徑為全規模辦公樓

F-009: 三幸エステート調查，2026年5月底札幌市大規模辦公樓空置率3.53%（較前月−0.01個百分點、幾乎持平）、潛在空置率5.14%、募集租金每坪13,163日圓（較前月−90日圓、連續3個月下跌但幅度輕微） - source: PRTIMES #800085 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000662.000118399.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2026年5月底時點 - caveat: 為三幸エステート調查 PR 稿公布值；札幌市口徑為大規模辦公樓；租金為6大都市中唯一連續下跌者，幅度輕微

F-010: 三幸エステート調查，2026年5月底名古屋市全規模辦公樓空置率3.00%（較前月−0.08個百分點、逼近2020年6月以來的2%區間）、潛在空置率4.76%、募集租金每坪13,076日圓（較前月+102日圓） - source: PRTIMES #800086 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000661.000118399.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2026年5月底時點 - caveat: 為三幸エステート調查 PR 稿公布值；名古屋市口徑為全規模辦公樓

F-011: 三幸エステート調查，2026年5月底大阪市大規模辦公樓空置率2.02%（較前月−0.15個百分點、連續5個月下降、逼近2020年11月以來的1%區間）、潛在空置率3.69%、募集租金每坪20,683日圓（較前月+256日圓、連續8個月上升、刷新2000年以來最高值） - source: PRTIMES #800087 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000660.000118399.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2026年5月底時點 - caveat: 為三幸エステート調查 PR 稿公布值；大阪市口徑為大規模辦公樓；北區已降至2021年5月以來的1%區間

J-Units

J-001: 東京辦公室市場2026年5月底已明確轉向「出租方優勢」——三菱地所主要7區2025年度成約面積達招租開始面積約2倍、八重洲・京橋・日本橋區域每坪站上7萬日圓、都心5區募集租金連續28個月為正，三條證據共同指向需求過多、出租方握有議價力 - confidence: high - basis_f_units: F-003, F-004, F-006

J-002: 三菱地所與三幸的空置率不可直接比較——三菱地所為主要7／5區、延床3,000坪以上租賃辦公樓的潛在空置率2.38%，三幸為都心5區、單層200坪以上大規模辦公樓的空置率1.12%，區域定義、對象樓宇規模、指標定義皆不同，並列時須各標來源與口徑，否則會把不同尺度的數字誤判為高低 - confidence: high - basis_f_units: F-001, F-005

J-003: 全國6大都市呈現溫度差——福岡空置率8個月來首次回升至3.78%，大阪則連續5個月下降至2.02%、逼近1%區間，反映各都市新規供給與需求的差異；惟福岡為全規模、大阪為大規模辦公樓口徑，跨市比較空置率須先對齊樓宇規模 - confidence: medium - basis_f_units: F-007, F-011

P-Units

P-001: 三幸對都心5區大規模辦公樓「空置率低下傾向繼續」之前瞻見通能否實現——此判斷以今後新規供給維持低水準為前提，屬 guidance、非已實現，需後續月次數據驗證 - status: open

P-002: 八重洲・京橋・日本橋每坪7萬日圓能否定著——此次突破部分係高單價域新規招租推升平均，是否為一時性、抑或形成新的高單價平台，需持續觀察後續月份 - status: open

P-003: 全國6大都市的地域格差（福岡回升 vs 大阪下降）能否收斂——各都市新規供給與需求差異造成溫度差，後續走勢需追蹤；比較時須留意全規模與大規模辦公樓口徑差異 - status: open

同事件・三視角 / Three Perspectives on the Same Event / 同一イベント・三つの視点

內部引用鏈

本文引用的已發布 ANK-Doc： - ANK-2026-06-23-001（日本住宅全線創高遭遇日銀升息：東京23區新築マンション均価破1億6,884万円）→ 本文與其同屬「2026年日本不動產×成本推升」軸線：該卡記錄住宅（マンション・戸建）價格全線創高，本文則記錄辦公室（オフィスビル）市場走向出租方優勢、八重洲每坪突破7萬日圓——住宅與辦公兩個物件種共享同一波日本資材・人件費・地價高漲與低水準新規供給的供需背景，但物件種與調查機構不同，係平行對照而非同一數值。

來源

1. [PRTIMES #875327] PR TIMES（三菱地所リアルエステートサービス株式会社）, "＜2026年5月末＞東京オフィスマーケット動向 空室率・平均募集賃料", 2026-06-10. https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000182.000102049.html 2. [PRTIMES #800088] PR TIMES（三幸エステート株式会社）, "【最新オフィスマーケットレポート発表】オフィス空室率・潜在空室率 前月からほぼ横ばい", 2026-06-08. https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000659.000118399.html 3. [PRTIMES #800083] PR TIMES（三幸エステート株式会社）, "[福岡版]【最新オフィスマーケットレポート発表】オフィス空室率 8ヵ月ぶりの上昇", 2026-06-08. https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000664.000118399.html 4. [PRTIMES #800084] PR TIMES（三幸エステート株式会社）, "[仙台版]【最新オフィスマーケットレポート発表】オフィス空室率 2ヵ月連続で低下", 2026-06-08. https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000663.000118399.html 5. [PRTIMES #800085] PR TIMES（三幸エステート株式会社）, "[札幌版]【最新オフィスマーケットレポート発表】オフィス空室率 前月からほぼ横ばい", 2026-06-08. https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000662.000118399.html 6. [PRTIMES #800086] PR TIMES（三幸エステート株式会社）, "[名古屋版]【最新オフィスマーケットレポート発表】オフィス空室率 前月から小幅に低下", 2026-06-08. https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000661.000118399.html 7. [PRTIMES #800087] PR TIMES（三幸エステート株式会社）, "[大阪版]【最新オフィスマーケットレポート発表】オフィス空室率 5ヵ月連続の低下", 2026-06-08. https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000660.000118399.html 8. [ANK-2026-06-23-001] 竹之內 凜, "日本住宅全線創高遭遇日銀升息：東京23區新築マンション均価破1億6,884万円", 2026-06-23. https://ainews.washinmura.jp/ainews/zh/ank/ANK-2026-06-23-001

📊 引用級事實單元（F-Units）

三菱地所リアルエステートサービス調查，2026年5月底東京主要7區潛在空置率2.38%（較前月−0.19個百分點）、主要5區1.98%（較前月−0.21個百分點），調查對象993棟
F-001 · Confidence: high · Basis: official_statement PRTIMES #875327 2026年5月底時點
三菱地所2026年5月底東京主要7區平均招租租金每坪32,217日圓（較前月+434日圓）、主要5區每坪37,328日圓（較前月+625日圓）
F-002 · Confidence: high · Basis: official_statement PRTIMES #875327 2026年5月底時點
三菱地所調查，八重洲・京橋・日本橋區域平均招租租金每坪74,167日圓（較前月+4,186日圓），站上每坪7萬日圓
F-003 · Confidence: high · Basis: official_statement PRTIMES #875327 2026年5月底時點
三菱地所調查，2025年度主要7區成約面積達招租開始面積約2倍，市場呈「需求過多・出租方優勢」
F-004 · Confidence: high · Basis: official_statement PRTIMES #875327 2025年度
三幸エステート調查，2026年5月底東京都心5區大規模辦公樓（單層200坪以上）空置率1.12%（較前月−0.03個百分點）、潛在空置率2.56%（較前月+0.01個百分點）
F-005 · Confidence: high · Basis: official_statement PRTIMES #800088 2026年5月底時點
三幸エステート調查，東京都心5區大規模辦公樓募集租金連續7個月上升、對前年同月比自2024年2月起連續28個月為正，最近3個月上升幅度約10%（與2008年2月相當）
F-006 · Confidence: high · Basis: official_statement PRTIMES #800088 2026年5月底時點
三幸エステート調查，2026年5月底福岡市全規模辦公樓空置率3.78%（較前月+0.23個百分點、8個月來首次回升）、潛在空置率5.61%、募集租金每坪16,227日圓（較前月+111日圓、連續5個月上升、刷新2000年以來最高值）
F-007 · Confidence: high · Basis: official_statement PRTIMES #800083 2026年5月底時點
三幸エステート調查，2026年5月底仙台市全規模辦公樓空置率5.10%（較前月−0.23個百分點、連續2個月下降）、潛在空置率6.78%、募集租金每坪12,148日圓（較前月+56日圓、連續2個月上升）
F-008 · Confidence: high · Basis: official_statement PRTIMES #800084 2026年5月底時點
三幸エステート調查，2026年5月底札幌市大規模辦公樓空置率3.53%（較前月−0.01個百分點、幾乎持平）、潛在空置率5.14%、募集租金每坪13,163日圓（較前月−90日圓、連續3個月下跌但幅度輕微）
F-009 · Confidence: high · Basis: official_statement PRTIMES #800085 2026年5月底時點
三幸エステート調查，2026年5月底名古屋市全規模辦公樓空置率3.00%（較前月−0.08個百分點、逼近2020年6月以來的2%區間）、潛在空置率4.76%、募集租金每坪13,076日圓（較前月+102日圓）
F-010 · Confidence: high · Basis: official_statement PRTIMES #800086 2026年5月底時點
三幸エステート調查，2026年5月底大阪市大規模辦公樓空置率2.02%（較前月−0.15個百分點、連續5個月下降、逼近2020年11月以來的1%區間）、潛在空置率3.69%、募集租金每坪20,683日圓（較前月+256日圓、連續8個月上升、刷新2000年以來最高值）
F-011 · Confidence: high · Basis: official_statement PRTIMES #800087 2026年5月底時點

❓ FAQ

東京辦公室市場2026年5月底是什麼狀況？

東京辦公室明確走向「出租方優勢」：主要7區潛在空置率降至2.38%，八重洲・京橋・日本橋區域平均招租租金每坪74,167日圓、站上每坪7萬日圓，2025年度主要7區成約面積達招租開始面積約2倍。 依三菱地所リアルエステートサービス2026年5月底調查，東京主要7區潛在空置率2.38%（較前月−0.19個百分點）、主要5區1.98%，主要7區平均招租租金每坪32,217日圓；八重洲・京橋・日本橋區域每坪74,167日圓、站上每坪7萬日圓。2025年度主要7區成約面積達招租開始面積約2倍，市場呈「需求過多・出租方優勢」（PRTIMES#875327）。

為什麼說是「出租方優勢」？

核心證據是成約與招租的比例：2025年度主要7區的成約面積達招租開始面積約2倍，代表市場上承租需求遠多於可招租的空間，天平倒向出租方。 依三菱地所調查，2025年度主要7區成約面積約為招租開始面積2倍，市場整體呈「需求過多・出租方優勢」；港區因大型物件多在竣工前即成約、且租金相對千代田・中央區有割安感，成為搬遷需求最大承接區、成約面積突出。租金面亦同步走高——八重洲・京橋・日本橋每坪74,167日圓站上7萬日圓（PRTIMES#875327）。

三菱地所的2.38%和三幸的1.12%可以直接比較嗎？

不可以。三菱地所2.38%是「主要7／5區、延床3,000坪以上租賃辦公樓」的潛在空置率，三幸1.12%是「都心5區、單層200坪以上大規模辦公樓」的空置率，區域與規模口徑不同，不是同一把尺。 三菱地所（リアルエステートサービス）統計主要7區／5區、延床3,000坪以上租賃辦公樓的潛在空置率（涵蓋月底所有招租中區劃）；三幸不動產統計都心5區、單層樓地板面積200坪以上大規模辦公樓的空置率。兩者區域範圍（7區 vs 5區）、樓宇規模門檻（延床3,000坪 vs 單層200坪）與指標計算方法都不同，因此「2.38% vs 1.12%」並非同一基準的高低，並列時務必各標來源與口徑（PRTIMES#875327、#800088）。

全國6大都市的辦公室市場有什麼差異？

2026年5月底東京領漲、地方分化：福岡空置率8個月來首次回升至3.78%，大阪則連續5個月下降至2.02%、逼近1%區間。各市集計樓宇規模不一（全規模／大規模），跨市比較空置率須先對齊規模。 依三幸不動產全國6大都市系列，至2026年5月底東京都心5區大規模辦公樓空置率1.12%；福岡市（全規模）空置率3.78%、為8個月來首次回升；仙台市（全規模）5.10%、連續2個月下降；札幌市（大規模）3.53%、幾乎持平；名古屋市（全規模）3.00%、逼近2%區間；大阪市（大規模）2.02%、連續5個月下降。至2026年5月底，福岡募集租金每坪16,227日圓刷新2000年以來最高、大阪每坪20,683日圓連續8個月上升。各市規模口徑不同，跨市比較須對齊（PRTIMES#800083、#800084、#800085、#800086、#800087）。

辦公室租金還會繼續漲嗎？三幸說的「低下傾向繼續」是指什麼？

三幸對都心5區大規模辦公樓2026年以降「空置率低下傾向繼續」是前瞻見通（非已實現），前提是今後新規供給維持低水準。已實現的事實是：都心5區募集租金對前年同月比自2024年2月起連續28個月為正、連續7個月上升。 三幸不動產判斷，因2026年以降新規供給低水準，都心5區大規模辦公樓的空置率與潛在空置率今後低下傾向繼續——這是基於供給前提的前瞻判斷，須標明非已實現。其依據是已發生的租金趨勢：對前年同月比自2024年2月起連續28個月為正、連續7個月上升、最近3個月上升幅度約10%（與2008年2月相當）。前瞻見通與已實現事實須分開讀（PRTIMES#800088）。 ---

🧠 編輯判斷（J-Units）

東京辦公室市場2026年5月底已明確轉向「出租方優勢」——三菱地所主要7區2025年度成約面積達招租開始面積約2倍、八重洲・京橋・日本橋區域每坪站上7萬日圓、都心5區募集租金連續28個月為正，三條證據共同指向需求過多、出租方握有議價力
Confidence: high · Based on: F-003, F-004, F-006
三菱地所與三幸的空置率不可直接比較——三菱地所為主要7／5區、延床3,000坪以上租賃辦公樓的潛在空置率2.38%，三幸為都心5區、單層200坪以上大規模辦公樓的空置率1.12%，區域定義、對象樓宇規模、指標定義皆不同，並列時須各標來源與口徑，否則會把不同尺度的數字誤判為高低
Confidence: high · Based on: F-001, F-005
全國6大都市呈現溫度差——福岡空置率8個月來首次回升至3.78%，大阪則連續5個月下降至2.02%、逼近1%區間，反映各都市新規供給與需求的差異；惟福岡為全規模、大阪為大規模辦公樓口徑，跨市比較空置率須先對齊樓宇規模
Confidence: medium · Based on: F-007, F-011

🔮 待驗證假設（P-Units）

三幸對都心5區大規模辦公樓「空置率低下傾向繼續」之前瞻見通能否實現——此判斷以今後新規供給維持低水準為前提，屬 guidance、非已實現，需後續月次數據驗證
Status: open
八重洲・京橋・日本橋每坪7萬日圓能否定著——此次突破部分係高單價域新規招租推升平均，是否為一時性、抑或形成新的高單價平台，需持續觀察後續月份
Status: open
全國6大都市的地域格差（福岡回升 vs 大阪下降）能否收斂——各都市新規供給與需求差異造成溫度差，後續走勢需追蹤；比較時須留意全規模與大規模辦公樓口徑差異
Status: open

驗證履歷

編集部精選・人工監修 — 竹之內 凜（総編集長・主筆）

經多個 AI 模型相互驗證。

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