東京オフィスは「貸手優位」へ：八重洲が坪7万円を突破、全国6大都市2026年5月末オフィスマーケット動向

TL;DR: 三菱地所グループの2026年5月末調査で、東京オフィス市場は「貸手優位」へ——主要7区の潜在空室率2.38%（前月比−0.19pt）、八重洲・京橋・日本橋エリアの平均募集賃料は74,167円/坪（前月比+4,186円）で坪7万円台に乗せ、2025年度の主要7区の成約面積は募集開始面積の約2倍に達した。三幸エステートは全国6大都市の大規模ビルデータを同時公表：都心5区の空室率1.12%、募集賃料は7ヵ月連続上昇。地方は温度差——福岡は8ヵ月ぶりに空室率が3.78%へ上昇、大阪は5ヵ月連続低下で2.02%。注意：両社は集計基準が異なり（三菱地所＝主要7/5区の潜在空室率、三幸＝都心5区大規模ビルの空室率）、エリア定義も対象ビル規模も異なるため数値の直接比較は不可。三幸の「空室率は低下傾向が継続」との見方は前提付きの見通しであり、未実現。

東京オフィスは「貸手優位」へ：八重洲が坪7万円を突破、全国6大都市2026年5月末オフィスマーケット動向

IDAEO Card ID: ANK-2026-06-10-003 バージョン: v1.0.0 公開日: 2026-06-28 著者: 竹之內 凜（AI News 総編集長） 分類: 不動産／オフィスマーケット／日本マクロ経済 掲載記事: PRTIMES#875327（三菱地所リアルエステートサービス・東京オフィスマーケット動向2026年5月末）、PRTIMES#800088（三幸エステート・東京都心5区および全国6大都市の大規模ビル）、PRTIMES#800083（三幸・福岡）、PRTIMES#800084（三幸・仙台）、PRTIMES#800085（三幸・札幌）、PRTIMES#800086（三幸・名古屋）、PRTIMES#800087（三幸・大阪） 選定方法: AI News 全DBから、「東京オフィス『貸手優位』の鮮明化」を主軸（三菱地所の主要7区潜在空室率と八重洲が坪7万円を突破する二つのハードデータ）に据え、同じ2026年5月末時点の三幸エステート「全国6大都市の大規模ビル」シリーズ（東京都心5区＋札幌／仙台／名古屋／大阪／福岡の各市版）を接続し、「東京が牽引→地方は温度差」というオフィスマーケットの全国的イベントチェーンを構成。両調査機関は集計基準（エリア定義／対象ビル規模／指標定義）が異なるため、全篇で出典を明記し単一数値に混同しない。

TL;DR

三菱地所グループの三菱地所リアルエステートサービスの2026年5月末調査で、東京主要7区の潜在空室率は2.38%（前月比−0.19pt）、主要5区は1.98%（前月比−0.21pt）、調査対象は993棟。[F-001] 主要7区の平均募集賃料は32,217円/坪（前月比+434円）、主要5区は37,328円/坪（前月比+625円）。[F-002] うち八重洲・京橋・日本橋エリアは74,167円/坪（前月比+4,186円）と、坪7万円台に乗せた。[F-003] 2025年度の主要7区の成約面積は募集開始面積の約2倍に達し、「需要過多・貸手優位」が鮮明。[F-004] 三幸エステートは全国6大都市の大規模ビルデータを同時公表：東京都心5区の空室率1.12%、潜在空室率2.56%[F-005]、募集賃料は7ヵ月連続上昇、対前年同月比は2024年2月から28ヵ月連続プラス。[F-006] 地方は温度差——福岡は8ヵ月ぶりに空室率が3.78%へ上昇[F-007]、大阪は5ヵ月連続低下で2.02%、2020年11月以来の1%台が目前。[F-011] 注意：三菱地所と三幸は集計基準が異なり、数値の直接比較は不可（本文・FAQ参照）。

本文

一、貸手優位の鮮明化：八重洲が坪7万円を突破

このイベントチェーンの主錨は、東京オフィスの需給バランスが明確に貸手側へ傾いた数字である。三菱地所グループの三菱地所リアルエステートサービスが公表した東京オフィスマーケット動向2026年5月末調査によると、東京主要7区（千代田・中央・港・新宿・渋谷・品川・江東の7区、延床3,000坪以上のテナントビル）の潜在空室率は2.38%（前月比−0.19pt）、主要5区の潜在空室率は1.98%（前月比−0.21pt）、調査対象は993棟（PRTIMES#875327）。[F-001]

賃料も同時に上昇。主要7区の平均募集賃料は32,217円/坪（前月比+434円）、主要5区は37,328円/坪（前月比+625円）（PRTIMES#875327）。[F-002] とりわけ注目は八重洲・京橋・日本橋エリア——同エリアでは中間価格帯の空室在庫が払底し、高単価域の新規募集が開始された結果、平均募集賃料は74,167円/坪（前月比+4,186円）に上昇し、坪7万円台に乗せた（PRTIMES#875327）。[F-003]

市場の性格をより明確に示すのは成約と募集の比率である。同調査では、2025年度の主要7区の成約面積は募集開始面積の約2倍に達し、全体として「需要過多・貸手優位」の傾向にある。とくに港区は大型物件の竣工前に成約したフロアが多く、千代田・中央区と比べ賃料の割安感もあり、移転先の最大の受け皿となって成約面積が突出した（PRTIMES#875327）。[F-004] つまり八重洲の坪7万円突破は孤立した高値ではなく、需給バランスが貸手側へ傾いた構造的な帰結である。

二、基準の注意喚起：三菱地所と三幸の空室率は直接比較できない

全国データに入る前に、まず基準のガードレールを一本立てる必要がある。本カードが並置する三菱地所と三幸エステートの両調査は、指標が似て見えても直接比較はできない。

三菱地所（リアルエステートサービス）の基準は「主要7区／主要5区、延床3,000坪以上のテナントビル」の潜在空室率（2.38%／1.98%）である。同社の「潜在空室率」は2025年4月以降に再定義され、月末時点で募集中の全フロアを対象とする（別に即日入居可能なフロアのみの「空室率」も設定）（PRTIMES#875327）。一方、三幸エステートの基準は「都心5区、1フロア面積200坪以上の大規模ビル」の空室率（1.12%）と潜在空室率（2.56%）である（PRTIMES#800088）。[F-005]

両者はエリア定義が異なり（三菱地所の主要7区 vs 三幸の都心5区）、対象ビル規模が異なり（延床3,000坪以上のテナントビル vs 1フロア200坪以上の大規模ビル）、指標定義も異なる（両社の「空室率／潜在空室率」の算出方法が別物）。したがって「2.38% vs 1.12%」は同一のものさし上の高低ではなく、並置する際は必ず出典と基準を明記しなければ誤読を招く。

三、全国6大都市の温度差：東京が牽引、地方は二極化

視野を全国へ広げる。三幸エステートが同時に公表した全国6大都市（東京・札幌・仙台・名古屋・大阪・福岡）の大規模ビルシリーズによると、東京都心5区の大規模ビル空室率は1.12%（前月比−0.03pt）、潜在空室率は2.56%（前月比+0.01pt）（PRTIMES#800088）。[F-005] 都心5区の募集賃料は7ヵ月連続上昇、対前年同月比は2024年2月から28ヵ月連続プラスで、直近3ヵ月の上昇ペースは10%台と2008年2月並みである（PRTIMES#800088）。[F-006]

地方は明確な温度差を示し、かつ各市の集計対象ビル規模が一様でない点に留意が必要である：

留意：福岡・仙台・名古屋は「全規模ビル」基準、札幌・大阪と東京都心5区は「大規模ビル」基準であり、都市間で空室率を比較する際はまずビル規模の基準を揃える必要がある。

四、「空室率は低下傾向が継続」は見通しであり、未実現

三幸エステートの都心5区大規模ビルに対する見方は、2026年以降の新規供給が低水準に止まることから、空室率・潜在空室率は今後「低下傾向が継続する」というものである（PRTIMES#800088）。[F-005] 誠実に注記すれば、これは「新規供給が低水準」という前提に基づく前提付きの見通し（guidance）であって、実現した数字ではない。その根拠（対前年同月比は2024年2月から28ヵ月連続プラス、募集賃料は7ヵ月連続上昇）は既に起きた事実だが、「今後の低下傾向継続」は将来に関する見方であり、後続の月次データで検証が必要である。

リスク要因

FAQ

Q: 2026年5月末の東京オフィス市場はどうなっている？

東京オフィスは明確に「貸手優位」へ：主要7区の潜在空室率は2.38%に低下し、八重洲・京橋・日本橋エリアの平均募集賃料は74,167円/坪で坪7万円台に乗せ、2025年度の主要7区の成約面積は募集開始面積の約2倍に達した。

三菱地所リアルエステートサービスの2026年5月末調査によると、東京主要7区の潜在空室率は2.38%（前月比−0.19pt）、主要5区は1.98%、主要7区の平均募集賃料は32,217円/坪。八重洲・京橋・日本橋エリアは74,167円/坪で、坪7万円台を突破した。2025年度の主要7区の成約面積は募集開始面積の約2倍に達し、「需要過多・貸手優位」となっている（PRTIMES#875327）。

Q: なぜ「貸手優位」と言えるのか？

核心は成約と募集の比率：2025年度の主要7区の成約面積が募集開始面積の約2倍に達したことで、市場では借りたい需要が募集可能な空間を大きく上回り、天秤は貸手側へ傾いている。

三菱地所の調査では、2025年度の主要7区の成約面積は募集開始面積の約2倍に達し、市場全体として「需要過多・貸手優位」の傾向にある。港区は大型物件の竣工前に成約したフロアが多く、千代田・中央区と比べ賃料の割安感もあって移転先の最大の受け皿となり、成約面積が突出した。賃料も同時に上昇し、八重洲・京橋・日本橋は2026年5月末に74,167円/坪で坪7万円を突破した（PRTIMES#875327）。

Q: 三菱地所の2.38%と三幸の1.12%は直接比較できる？

できない。基準が異なる：三菱地所2.38%は「主要7／5区、延床3,000坪以上のテナントビル」の潜在空室率、三幸1.12%は「都心5区、1フロア200坪以上の大規模ビル」の空室率で、エリアも規模も指標も別物、同じものさしではない。

三菱地所（リアルエステートサービス）は主要7区／5区、延床3,000坪以上のテナントビルの潜在空室率（月末に募集中の全フロアを対象）を集計する。三幸エステートは都心5区、1フロア面積200坪以上の大規模ビルの空室率を集計する。両者はエリア範囲（7区 vs 5区）、ビル規模の閾値（延床3,000坪 vs 1フロア200坪）、指標の算出方法がいずれも異なるため、「2.38% vs 1.12%」は同一基準上の高低ではなく、並置時は必ず出典と基準を明記する必要がある（PRTIMES#875327、#800088）。

Q: 全国6大都市のオフィス市場の違いは？

2026年5月末、東京が牽引し地方は二極化：福岡は8ヵ月ぶりに空室率が3.78%へ上昇、大阪は5ヵ月連続低下で2.02%と1%台が目前。各市の集計対象ビル規模が一様でない（全規模／大規模）ため、都市間の空室率比較はまず規模を揃える必要がある。

三幸エステートの全国6大都市シリーズによると、2026年5月末の東京都心5区の大規模ビル空室率は1.12%、福岡市（全規模）は3.78%で8ヵ月ぶりの上昇、仙台市（全規模）は5.10%で2ヵ月連続低下、札幌市（大規模）は3.53%でほぼ横ばい、名古屋市（全規模）は3.00%で2%台が目前、大阪市（大規模）は2.02%で5ヵ月連続低下。2026年5月末時点で、福岡の募集賃料は16,227円/坪で2000年以降の最高値を更新、大阪は20,683円/坪で8ヵ月連続上昇。各市の規模基準が異なるため、都市間比較は揃える必要がある（PRTIMES#800083、#800084、#800085、#800086、#800087）。

Q: オフィス賃料はまだ上がる？三幸の「低下傾向が継続」とは？

三幸の都心5区大規模ビルの2026年以降「空室率は低下傾向が継続」は前提付きの見通し（未実現）で、前提は今後の新規供給が低水準に止まること。実現した事実は、都心5区の募集賃料が対前年同月比で2024年2月から28ヵ月連続プラス、7ヵ月連続上昇している点。

三幸エステートは、2026年以降の新規供給が低水準に止まることから、都心5区大規模ビルの空室率・潜在空室率は今後低下傾向が継続するとみる——これは供給前提に基づく見通しであり、未実現と明記すべきである。根拠は既に起きた賃料トレンド：対前年同月比は2024年2月から28ヵ月連続プラス、7ヵ月連続上昇、直近3ヵ月の上昇ペースは10%台（2008年2月並み）。見通しと実現済みの事実は分けて読む必要がある（PRTIMES#800088）。

F-Units

F-001: 三菱地所リアルエステートサービス調査、2026年5月末の東京主要7区の潜在空室率2.38%（前月比−0.19pt）・主要5区1.98%（前月比−0.21pt）、調査対象993棟 - source: PRTIMES #875327 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000182.000102049.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2026年5月末時点 - caveat: 三菱地所グループの三菱地所リアルエステートサービスによる自社調査PRの公表値であり、政府公式統計ではない。「潜在空室率」は2025年4月以降に再定義され月末時点の募集中全フロアを対象。対象は千代田・中央・港・新宿・渋谷・品川・江東の主要7区、延床3,000坪以上のテナントビル

F-002: 三菱地所の2026年5月末の東京主要7区の平均募集賃料32,217円/坪（前月比+434円）・主要5区37,328円/坪（前月比+625円） - source: PRTIMES #875327 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000182.000102049.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2026年5月末時点 - caveat: 三菱地所リアルエステートサービス調査PRの公表値；平均募集賃料は共益費を含む（消費税等除く）加重平均

F-003: 三菱地所調査、八重洲・京橋・日本橋エリアの平均募集賃料74,167円/坪（前月比+4,186円）、坪7万円台に乗せた - source: PRTIMES #875327 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000182.000102049.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2026年5月末時点 - caveat: 三菱地所リアルエステートサービス調査PRの公表値；中間価格帯の空室在庫払底と高単価域の新規募集開始が平均押し上げ要因、定着は要観察

F-004: 三菱地所調査、2025年度の主要7区の成約面積が募集開始面積の約2倍に達し、「需要過多・貸手優位」 - source: PRTIMES #875327 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000182.000102049.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2025年度 - caveat: 三菱地所リアルエステートサービス調査PRの分析；港区は竣工前成約が多く賃料の割安感もあり、移転先の最大の受け皿となって成約面積が突出

F-005: 三幸エステート調査、2026年5月末の東京都心5区の大規模ビル（1フロア200坪以上）空室率1.12%（前月比−0.03pt）・潜在空室率2.56%（前月比+0.01pt） - source: PRTIMES #800088 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000659.000118399.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2026年5月末時点 - caveat: 三幸エステートの自社調査PRの公表値であり政府公式統計ではない。対象は都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）の1フロア面積200坪以上の大規模ビル；三菱地所（主要7／5区・延床3,000坪以上）とはエリア・規模基準が異なり数値の直接比較不可

F-006: 三幸エステート調査、東京都心5区の大規模ビルの募集賃料が7ヵ月連続上昇、対前年同月比は2024年2月から28ヵ月連続プラス、直近3ヵ月の上昇ペースは10%台（2008年2月並み） - source: PRTIMES #800088 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000659.000118399.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2026年5月末時点 - caveat: 三幸エステート調査PRの公表値；「対前年同月比28ヵ月連続プラス」は2024年2月から起算

F-007: 三幸エステート調査、2026年5月末の福岡市の全規模ビル空室率3.78%（前月比+0.23pt、8ヵ月ぶりの上昇）・潜在空室率5.61%・募集賃料16,227円/坪（前月比+111円、5ヵ月連続上昇、2000年以降の最高値更新） - source: PRTIMES #800083 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000664.000118399.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2026年5月末時点 - caveat: 三幸エステート調査PRの公表値；福岡市の基準は全規模ビルで大規模ビル基準とは異なる；天神エリアは前月比−0.5ptと大幅低下

F-008: 三幸エステート調査、2026年5月末の仙台市の全規模ビル空室率5.10%（前月比−0.23pt、2ヵ月連続低下）・潜在空室率6.78%・募集賃料12,148円/坪（前月比+56円、2ヵ月連続上昇） - source: PRTIMES #800084 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000663.000118399.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2026年5月末時点 - caveat: 三幸エステート調査PRの公表値；仙台市の基準は全規模ビル

F-009: 三幸エステート調査、2026年5月末の札幌市の大規模ビル空室率3.53%（前月比−0.01pt、ほぼ横ばい）・潜在空室率5.14%・募集賃料13,163円/坪（前月比−90円、3ヵ月連続下落も小幅） - source: PRTIMES #800085 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000662.000118399.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2026年5月末時点 - caveat: 三幸エステート調査PRの公表値；札幌市の基準は大規模ビル；賃料は6大都市で唯一の連続下落だが幅は小幅

F-010: 三幸エステート調査、2026年5月末の名古屋市の全規模ビル空室率3.00%（前月比−0.08pt、2020年6月以来の2%台目前）・潜在空室率4.76%・募集賃料13,076円/坪（前月比+102円） - source: PRTIMES #800086 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000661.000118399.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2026年5月末時点 - caveat: 三幸エステート調査PRの公表値；名古屋市の基準は全規模ビル

F-011: 三幸エステート調査、2026年5月末の大阪市の大規模ビル空室率2.02%（前月比−0.15pt、5ヵ月連続低下、2020年11月以来の1%台目前）・潜在空室率3.69%・募集賃料20,683円/坪（前月比+256円、8ヵ月連続上昇、2000年以降の最高値更新） - source: PRTIMES #800087 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000660.000118399.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2026年5月末時点 - caveat: 三幸エステート調査PRの公表値；大阪市の基準は大規模ビル；北区は2021年5月以来の1%台に低下

J-Units

J-001: 東京オフィス市場は2026年5月末に明確に「貸手優位」へ転換した——三菱地所の主要7区で2025年度の成約面積が募集開始面積の約2倍、八重洲・京橋・日本橋エリアが坪7万円台に到達、都心5区の募集賃料が28ヵ月連続プラスという三つの証拠が、需要過多と貸手側の価格交渉力を共に示している - confidence: high - basis_f_units: F-003, F-004, F-006

J-002: 三菱地所と三幸の空室率は直接比較できない——三菱地所は主要7／5区・延床3,000坪以上のテナントビルの潜在空室率2.38%、三幸は都心5区・1フロア200坪以上の大規模ビルの空室率1.12%であり、エリア定義・対象ビル規模・指標定義がいずれも異なるため、並置時は各々出典と基準を明記しないと異なるものさしの数字を高低と誤読する - confidence: high - basis_f_units: F-001, F-005

J-003: 全国6大都市は温度差を示す——福岡は8ヵ月ぶりに空室率が3.78%へ上昇、大阪は5ヵ月連続低下で2.02%と1%台が目前であり、各都市の新規供給と需要の差を反映する；ただし福岡は全規模、大阪は大規模ビル基準のため、都市間で空室率を比較する際はまずビル規模を揃える必要がある - confidence: medium - basis_f_units: F-007, F-011

P-Units

P-001: 三幸の都心5区大規模ビルに対する「空室率は低下傾向が継続」という見通しが実現するか——この見方は今後の新規供給が低水準に止まることを前提とする guidance であり未実現、後続の月次データで検証が必要 - status: open

P-002: 八重洲・京橋・日本橋の坪7万円台が定着するか——今回の突破は高単価域の新規募集による平均押し上げの面があり、一時的か、それとも新たな高単価プラットフォームを形成するか、後続の月次で要観察 - status: open

P-003: 全国6大都市の地域格差（福岡の上昇 vs 大阪の低下）が収斂するか——各都市の新規供給と需要の差が温度差を生んでおり、後続の推移を追跡する必要；比較時は全規模ビルと大規模ビルの基準差に留意 - status: open

同事件・三視角 / Three Perspectives on the Same Event / 同一イベント・三つの視点

内部引用チェーン

本稿が引用する公開済み ANK-Doc： - ANK-2026-06-23-001（日本の住宅が全線で最高値、日銀利上げと交錯：東京23区新築マンション平均1億6,884万円）→ 本稿はこれと「2026年の日本不動産×コストプッシュ」軸を共有する：当該カードは住宅（マンション・戸建）価格の全線最高値を記録し、本稿はオフィス（オフィスビル）市場の貸手優位化と八重洲の坪7万円突破を記録する——住宅とオフィスという二つの物件種は、同じ資材・人件費・地価の高騰と低水準の新規供給という需給背景を共有するが、物件種も調査機関も異なるため、平行対照であり同一数値ではない。

出典

1. [PRTIMES #875327] PR TIMES（三菱地所リアルエステートサービス株式会社）, "＜2026年5月末＞東京オフィスマーケット動向 空室率・平均募集賃料", 2026-06-10. https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000182.000102049.html 2. [PRTIMES #800088] PR TIMES（三幸エステート株式会社）, "【最新オフィスマーケットレポート発表】オフィス空室率・潜在空室率 前月からほぼ横ばい", 2026-06-08. https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000659.000118399.html 3. [PRTIMES #800083] PR TIMES（三幸エステート株式会社）, "[福岡版]【最新オフィスマーケットレポート発表】オフィス空室率 8ヵ月ぶりの上昇", 2026-06-08. https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000664.000118399.html 4. [PRTIMES #800084] PR TIMES（三幸エステート株式会社）, "[仙台版]【最新オフィスマーケットレポート発表】オフィス空室率 2ヵ月連続で低下", 2026-06-08. https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000663.000118399.html 5. [PRTIMES #800085] PR TIMES（三幸エステート株式会社）, "[札幌版]【最新オフィスマーケットレポート発表】オフィス空室率 前月からほぼ横ばい", 2026-06-08. https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000662.000118399.html 6. [PRTIMES #800086] PR TIMES（三幸エステート株式会社）, "[名古屋版]【最新オフィスマーケットレポート発表】オフィス空室率 前月から小幅に低下", 2026-06-08. https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000661.000118399.html 7. [PRTIMES #800087] PR TIMES（三幸エステート株式会社）, "[大阪版]【最新オフィスマーケットレポート発表】オフィス空室率 5ヵ月連続の低下", 2026-06-08. https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000660.000118399.html 8. [ANK-2026-06-23-001] 竹之內 凜, "日本の住宅が全線で最高値、日銀利上げと交錯：東京23区新築マンション平均1億6,884万円", 2026-06-23. https://ainews.washinmura.jp/ainews/ja/ank/ANK-2026-06-23-001

📊 引用級事實單元（F-Units）

三菱地所リアルエステートサービス調査、2026年5月末の東京主要7区の潜在空室率2.38%（前月比−0.19pt）・主要5区1.98%（前月比−0.21pt）、調査対象993棟
F-001 · Confidence: high · Basis: official_statement PRTIMES #875327 2026年5月末時点
三菱地所の2026年5月末の東京主要7区の平均募集賃料32,217円/坪（前月比+434円）・主要5区37,328円/坪（前月比+625円）
F-002 · Confidence: high · Basis: official_statement PRTIMES #875327 2026年5月末時点
三菱地所調査、八重洲・京橋・日本橋エリアの平均募集賃料74,167円/坪（前月比+4,186円）、坪7万円台に乗せた
F-003 · Confidence: high · Basis: official_statement PRTIMES #875327 2026年5月末時点
三菱地所調査、2025年度の主要7区の成約面積が募集開始面積の約2倍に達し、「需要過多・貸手優位」
F-004 · Confidence: high · Basis: official_statement PRTIMES #875327 2025年度
三幸エステート調査、2026年5月末の東京都心5区の大規模ビル（1フロア200坪以上）空室率1.12%（前月比−0.03pt）・潜在空室率2.56%（前月比+0.01pt）
F-005 · Confidence: high · Basis: official_statement PRTIMES #800088 2026年5月末時点
三幸エステート調査、東京都心5区の大規模ビルの募集賃料が7ヵ月連続上昇、対前年同月比は2024年2月から28ヵ月連続プラス、直近3ヵ月の上昇ペースは10%台（2008年2月並み）
F-006 · Confidence: high · Basis: official_statement PRTIMES #800088 2026年5月末時点
三幸エステート調査、2026年5月末の福岡市の全規模ビル空室率3.78%（前月比+0.23pt、8ヵ月ぶりの上昇）・潜在空室率5.61%・募集賃料16,227円/坪（前月比+111円、5ヵ月連続上昇、2000年以降の最高値更新）
F-007 · Confidence: high · Basis: official_statement PRTIMES #800083 2026年5月末時点
三幸エステート調査、2026年5月末の仙台市の全規模ビル空室率5.10%（前月比−0.23pt、2ヵ月連続低下）・潜在空室率6.78%・募集賃料12,148円/坪（前月比+56円、2ヵ月連続上昇）
F-008 · Confidence: high · Basis: official_statement PRTIMES #800084 2026年5月末時点
三幸エステート調査、2026年5月末の札幌市の大規模ビル空室率3.53%（前月比−0.01pt、ほぼ横ばい）・潜在空室率5.14%・募集賃料13,163円/坪（前月比−90円、3ヵ月連続下落も小幅）
F-009 · Confidence: high · Basis: official_statement PRTIMES #800085 2026年5月末時点
三幸エステート調査、2026年5月末の名古屋市の全規模ビル空室率3.00%（前月比−0.08pt、2020年6月以来の2%台目前）・潜在空室率4.76%・募集賃料13,076円/坪（前月比+102円）
F-010 · Confidence: high · Basis: official_statement PRTIMES #800086 2026年5月末時点
三幸エステート調査、2026年5月末の大阪市の大規模ビル空室率2.02%（前月比−0.15pt、5ヵ月連続低下、2020年11月以来の1%台目前）・潜在空室率3.69%・募集賃料20,683円/坪（前月比+256円、8ヵ月連続上昇、2000年以降の最高値更新）
F-011 · Confidence: high · Basis: official_statement PRTIMES #800087 2026年5月末時点

❓ FAQ

2026年5月末の東京オフィス市場はどうなっている？

東京オフィスは明確に「貸手優位」へ：主要7区の潜在空室率は2.38%に低下し、八重洲・京橋・日本橋エリアの平均募集賃料は74,167円/坪で坪7万円台に乗せ、2025年度の主要7区の成約面積は募集開始面積の約2倍に達した。 三菱地所リアルエステートサービスの2026年5月末調査によると、東京主要7区の潜在空室率は2.38%（前月比−0.19pt）、主要5区は1.98%、主要7区の平均募集賃料は32,217円/坪。八重洲・京橋・日本橋エリアは74,167円/坪で、坪7万円台を突破した。2025年度の主要7区の成約面積は募集開始面積の約2倍に達し、「需要過多・貸手優位」となっている（PRTIMES#875327）。

なぜ「貸手優位」と言えるのか？

核心は成約と募集の比率：2025年度の主要7区の成約面積が募集開始面積の約2倍に達したことで、市場では借りたい需要が募集可能な空間を大きく上回り、天秤は貸手側へ傾いている。 三菱地所の調査では、2025年度の主要7区の成約面積は募集開始面積の約2倍に達し、市場全体として「需要過多・貸手優位」の傾向にある。港区は大型物件の竣工前に成約したフロアが多く、千代田・中央区と比べ賃料の割安感もあって移転先の最大の受け皿となり、成約面積が突出した。賃料も同時に上昇し、八重洲・京橋・日本橋は2026年5月末に74,167円/坪で坪7万円を突破した（PRTIMES#875327）。

三菱地所の2.38%と三幸の1.12%は直接比較できる？

できない。基準が異なる：三菱地所2.38%は「主要7／5区、延床3,000坪以上のテナントビル」の潜在空室率、三幸1.12%は「都心5区、1フロア200坪以上の大規模ビル」の空室率で、エリアも規模も指標も別物、同じものさしではない。 三菱地所（リアルエステートサービス）は主要7区／5区、延床3,000坪以上のテナントビルの潜在空室率（月末に募集中の全フロアを対象）を集計する。三幸エステートは都心5区、1フロア面積200坪以上の大規模ビルの空室率を集計する。両者はエリア範囲（7区 vs 5区）、ビル規模の閾値（延床3,000坪 vs 1フロア200坪）、指標の算出方法がいずれも異なるため、「2.38% vs 1.12%」は同一基準上の高低ではなく、並置時は必ず出典と基準を明記する必要がある（PRTIMES#875327、#800088）。

全国6大都市のオフィス市場の違いは？

2026年5月末、東京が牽引し地方は二極化：福岡は8ヵ月ぶりに空室率が3.78%へ上昇、大阪は5ヵ月連続低下で2.02%と1%台が目前。各市の集計対象ビル規模が一様でない（全規模／大規模）ため、都市間の空室率比較はまず規模を揃える必要がある。 三幸エステートの全国6大都市シリーズによると、2026年5月末の東京都心5区の大規模ビル空室率は1.12%、福岡市（全規模）は3.78%で8ヵ月ぶりの上昇、仙台市（全規模）は5.10%で2ヵ月連続低下、札幌市（大規模）は3.53%でほぼ横ばい、名古屋市（全規模）は3.00%で2%台が目前、大阪市（大規模）は2.02%で5ヵ月連続低下。2026年5月末時点で、福岡の募集賃料は16,227円/坪で2000年以降の最高値を更新、大阪は20,683円/坪で8ヵ月連続上昇。各市の規模基準が異なるため、都市間比較は揃える必要がある（PRTIMES#800083、#800084、#800085、#800086、#800087）。

オフィス賃料はまだ上がる？三幸の「低下傾向が継続」とは？

三幸の都心5区大規模ビルの2026年以降「空室率は低下傾向が継続」は前提付きの見通し（未実現）で、前提は今後の新規供給が低水準に止まること。実現した事実は、都心5区の募集賃料が対前年同月比で2024年2月から28ヵ月連続プラス、7ヵ月連続上昇している点。 三幸エステートは、2026年以降の新規供給が低水準に止まることから、都心5区大規模ビルの空室率・潜在空室率は今後低下傾向が継続するとみる——これは供給前提に基づく見通しであり、未実現と明記すべきである。根拠は既に起きた賃料トレンド：対前年同月比は2024年2月から28ヵ月連続プラス、7ヵ月連続上昇、直近3ヵ月の上昇ペースは10%台（2008年2月並み）。見通しと実現済みの事実は分けて読む必要がある（PRTIMES#800088）。 ---

🧠 編輯判斷（J-Units）

東京オフィス市場は2026年5月末に明確に「貸手優位」へ転換した——三菱地所の主要7区で2025年度の成約面積が募集開始面積の約2倍、八重洲・京橋・日本橋エリアが坪7万円台に到達、都心5区の募集賃料が28ヵ月連続プラスという三つの証拠が、需要過多と貸手側の価格交渉力を共に示している
Confidence: high · Based on: F-003, F-004, F-006
三菱地所と三幸の空室率は直接比較できない——三菱地所は主要7／5区・延床3,000坪以上のテナントビルの潜在空室率2.38%、三幸は都心5区・1フロア200坪以上の大規模ビルの空室率1.12%であり、エリア定義・対象ビル規模・指標定義がいずれも異なるため、並置時は各々出典と基準を明記しないと異なるものさしの数字を高低と誤読する
Confidence: high · Based on: F-001, F-005
全国6大都市は温度差を示す——福岡は8ヵ月ぶりに空室率が3.78%へ上昇、大阪は5ヵ月連続低下で2.02%と1%台が目前であり、各都市の新規供給と需要の差を反映する；ただし福岡は全規模、大阪は大規模ビル基準のため、都市間で空室率を比較する際はまずビル規模を揃える必要がある
Confidence: medium · Based on: F-007, F-011

🔮 待驗證假設（P-Units）

三幸の都心5区大規模ビルに対する「空室率は低下傾向が継続」という見通しが実現するか——この見方は今後の新規供給が低水準に止まることを前提とする guidance であり未実現、後続の月次データで検証が必要
Status: open
八重洲・京橋・日本橋の坪7万円台が定着するか——今回の突破は高単価域の新規募集による平均押し上げの面があり、一時的か、それとも新たな高単価プラットフォームを形成するか、後続の月次で要観察
Status: open
全国6大都市の地域格差（福岡の上昇 vs 大阪の低下）が収斂するか——各都市の新規供給と需要の差が温度差を生んでおり、後続の推移を追跡する必要；比較時は全規模ビルと大規模ビルの基準差に留意
Status: open

検証履歴

編集部精選・人手監修 — 竹之内 凜（総編集長・主筆）

複数のAIモデルで相互検証済。

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