2026年東京23區新築公寓「1億円超」擴至19區（千代田3億5,150万円）、首都圈中古22個月連續上漲——政策金利1.0%下都心二極化

TL;DR: 2026年的東京23區新築公寓再創高點：千代田區平均價3億5,150万円（日圓）為23區唯一的3億円台、平均平米單價427.9万円亦為唯一突破400万円的最上位價格帶；平均價突破1億円的區擴大至19區（約80%），墨田、荒川、板橋、足立4區首次突破1億円，東京23區全體平均平米單價230.5万円、前期比111.3%（以上為LIFULL HOME'S掲載物件平均，非成交價）。中古市場同步走高：LIFULL統計東京23區家庭房型中古反響（詢問）價1億21万円、首次突破1億円並創新高；アットホーム統計首都圈中古公寓1戶平均5,764万円、22個月連續上漲；Mercury統計港區中古平均坪單價1,447.4万円（2025年9月時點）。但各社口徑不同（掲載價／反響價／登錄希望價／坪單價，皆非成交價）禁混為一談；且日本銀行2026年6月將政策金利升至1.0%後，都心5區與灣岸已先行出現流動性下降（販售期間拉長、降價增加），市場進入「高檔正常化」的二極化階段。

2026年東京23區新築公寓「1億円超」擴至19區（千代田3億5,150万円）、首都圈中古22個月連續上漲——政策金利1.0%下都心二極化

IDAEO Card ID: ANK-2026-06-23-004 版本: v1.0.0 發布日期: 2026-06-28 作者: 竹之內 凜（AI News 總編集長） 分類: 不動產／住宅市場／東京都心／金融政策 涵蓋文章: #1176435（東京23區新築公寓平均價、LIFULL HOME'S）、#682048（東京23區中古公寓反響價、LIFULL HOME'S 月報）、#1190080（首都圈中古公寓價格動向2026年5月、アットホーム）、#918426（都心3區中古坪單價、Mercury／株式会社マーキュリー）、#1131652（政策金利1.0%下二極化、マンションリサーチ／福嶋總研） 選定方法: 從 AI News 全庫中，以「東京23區新築公寓平均價、1億円超擴至19區、千代田3億円台」為強主文（LIFULL HOME'S 區別硬數據），再深搜串接同一波東京公寓行情的中古面四條獨立來源——LIFULL 中古反響價（月報）、アットホーム 首都圈中古登錄希望價、Mercury 都心3區坪單價、以及マンションリサーチ 在政策金利1.0%下的流動性二極化分析，拼出「新築創高×中古連漲×各社口徑分歧×政策金利轉折」的事件鏈。各社口徑（掲載／反響／登錄希望／坪單價）逐一標明、皆非成交價，禁橫向合算。

TL;DR

2026年東京23區新築公寓全面走高：依 LIFULL HOME'S 調查（2026年1月至5月掲載物件、2023年起第4回），千代田區平均價3億5,150万円（日圓）為23區唯一的3億円台，平均平米單價427.9万円亦為唯一突破400万円的最上位價格帶。[F-001] 平均價突破1億円的區擴大至東京23區中的19區（約80%），墨田、荒川、板橋、足立4區首次突破1億円；東京23區全體平均平米單價230.5万円、前期比111.3%。[F-002][F-003] 中古市場同步走高：LIFULL 統計東京23區家庭房型中古反響（詢問）價1億21万円、首次突破1億円並創新高；[F-004] アットホーム 統計首都圈中古公寓1戶平均5,764万円、22個月連續上漲；[F-005] Mercury 統計港區中古平均坪單價1,447.4万円（2025年9月時點）。[F-006] 但各社口徑（掲載價／反響價／登錄希望價／坪單價）皆非成交價、禁混算；日本銀行2026年6月將政策金利升至1.0%後，都心5區已先行出現流動性下降，市場進入二極化。[F-007]

正文

觸發點：千代田3億円台、1億円超擴至19區

這條事件鏈的源頭，是一個被建造成本推上去的新築數字。依不動產與住宅資訊服務 LIFULL HOME'S（株式会社LIFULL，東証Prime：2120）發表的調查（2026年1月至5月掲載物件，2023年開始第4回），東京23區新築公寓中，千代田區平均價達3億5,150万円，為23區唯一的3億円台；千代田區平均平米單價427.9万円，亦是23區唯一突破400万円的「最上位價格帶」，平均坪單價1,415.7万円（AINews #1176435）。[F-001]

擴散到全區，平均價突破1億円的區在2026年調查已擴大至東京23區中的19區（約80%）；其中墨田、荒川、板橋、足立4區在2026年首次突破1億円，2億円台有6區、3億円台1區（2億円超合計7區）（AINews #1176435）。[F-002] 東京23區全體平均平米單價230.5万円、前期比111.3%（即較前回調查+11.3%），平米單價上升的有18區（約80%），其中升幅最大為墨田區前期比174.9%、目黒區151.0%、文京區141.1%；平均坪單價突破1,000万円的擴大至5區。東京23區全體平均價為1億6,884万円（AINews #1176435）。[F-003] 須誠實標註口徑：以上皆為 LIFULL HOME'S 掲載物件的平均價，屬廣告刊登價而非成交價，且係企業調查 PR 稿之公布值、非政府官方統計。

擴散一（中古反響價）：23區家庭房型中古「詢問價」首破1億円

新築創高的同時，中古市場的買方出價也跨過了象徵性門檻。依 LIFULL HOME'S「市場月報 2026年5月（價格動向）」，東京23區家庭房型（2DK以上）中古公寓的反響價格（買方主動向業者詢問之物件價格）為1億21万円（前月比113.7%、前年同月比150.6%），首次突破1億円並更新歷史新高；同月23區家庭房型中古的掲載價格為1億1,694万円（前月比98.3%、前年同月比132.2%），則自3月見頂後呈下跌傾向（AINews #682048）。[F-004] 須切分兩個口徑：反響價是「買方詢問」的物件價、掲載價是「賣方刊登」的登錄價，兩者皆非成交價，方向甚至可能背離（反響價創高、掲載價回落）。

擴散二（首都圈中古）：22個月連續上漲，但23區月增轉緩

把範圍拉大到首都圈，漲勢的「久度」更清楚。依 アットホーム株式会社「首都圈中古公寓價格動向（2026年5月）」（委託 アットホームラボ 調查），首都圈中古公寓1戶平均價為5,764万円，前月比、前年同月比均22個月連續上漲，並連續13個月全部地區皆高於前年同月（AINews #1190080）。[F-005] 東京、神奈川（橫濱／川崎）、埼玉、千葉西部更刷新2017年1月以來最高價。但放緩訊號已現：東京23區的前月比漲幅已跌破1%，結束了2024年8月以來月增逾1%的走勢。須註明：此處的「價格」為 アットホーム 定義的「每戶平均登錄價」（賣方希望價），非成交價。

擴散三（都心坪單價）：港區1,447.4万円、加速度上漲

聚焦最貴的三個區，漲勢的「陡度」最驚人。依不動產大數據業者 Mercury（株式会社マーキュリー，証券コード5025）以 Realnet 中古流通資料的獨立調查，東京都心3區（千代田、港、渋谷）中古公寓平均坪單價，至2025年9月時點，港區為1,447.4万円（每1㎡約438万円）、千代田區1,301.3万円（每1㎡約393万円）；相較2024年10月時點3區仍在900万円台，呈加速度上漲（AINews #918426）。[F-006] 須註明：此為 Mercury 以中古流通行情推算的坪單價快照（2025年9月時點），非成交價，且與各社的「每戶平均價」屬不同統計單位（坪單價 vs 戶單價），不可直接比較。

轉折點（政策金利）：1.0%下的二極化

把這波行情放進利率環境，畫面就不只是「漲」。依 マンションリサーチ株式会社（福嶋總研）的分析，日本銀行於2026年6月將政策金利升至1.0%，東京都23區中古公寓市場正出現二極化：高價帶集中的都心5區（千代田、中央、港、新宿、渋谷）自政策金利0.25%（2024年中段）以後即已出現販售期間拉長、降價次數增加；而23區整體則自政策金利0.75%（2025年末）以後降價物件比例上升，但流動性仍處歷史高檔（AINews #1131652）。[F-007] 須註明：政策金利升至1.0%是日銀公布事實，但「市場二極化」是 マンションリサーチ 以販售期間與降價次數兩項流動性指標所做的分析考察，非確定統計，亦非成交數據。

一場東京公寓行情的多面落地

把這幾篇報導串起來看，這不是分散的個別新聞，而是同一波東京公寓行情在不同面向的落地：

需求源是建造成本推升（資材、人件費、地價、節能義務化）與低利環境，紅利沿新築、中古反響、首都圈中古、都心坪單價四條線同時落地——但各社口徑分歧、皆非成交價，且政策金利1.0%已在都心高價帶投下流動性陰影。

風險因素

FAQ

Q: 2026年東京23區的新築公寓漲到什麼程度？

千代田區平均價已達3億5,150万円（日圓）、為23區唯一的3億円台；平均價突破1億円的區擴大至19區（約80%），其中墨田、荒川、板橋、足立4區首次突破1億円；東京23區全體平均平米單價230.5万円、前期比111.3%。

依 LIFULL HOME'S 調查（2026年1月至5月掲載物件，2023年起第4回），千代田區平均平米單價427.9万円是唯一突破400万円的最上位價格帶；全23區中平均價突破1億円者達19區、2億円超7區。這些皆為掲載物件平均（廣告刊登價），非成交價，且為企業調查 PR 稿公布值（AINews #1176435）。

Q: 新築創高，中古公寓也在漲嗎？

是。LIFULL 統計東京23區家庭房型中古反響（詢問）價1億21万円、首次突破1億円並創新高；アットホーム 統計首都圈中古公寓1戶平均5,764万円、22個月連續上漲；Mercury 統計港區中古平均坪單價1,447.4万円（2025年9月時點）。

中古面同步走高，但須留意：LIFULL 的「反響價」是買方詢問價、「掲載價」是賣方刊登價（同月23區家庭房型掲載價1億1,694万円自3月見頂回落）；アットホーム 的「價格」是登錄希望價；Mercury 的是坪單價快照。三者單位與定義不同（AINews #682048、#1190080、#918426）。

Q: 這些價格數字可以用同一基準直接比較嗎？

不可以。LIFULL HOME'S 是掲載物件平均價與中古反響（詢問）價、アットホーム 是1戶平均登錄希望價、Mercury 是中古流通坪單價快照——四者統計機構、口徑與單位皆不同，且全部都不是成交價，禁橫向合算成單一漲幅。

具體而言：新築的19區、千代田3億5,150万円是 LIFULL「掲載物件平均」；中古反響價1億21万円是 LIFULL「買方詢問價」；首都圈5,764万円是 アットホーム「賣方登錄希望價」；港區1,447.4万円是 Mercury「坪單價」（戶單價 vs 坪單價亦不可換算比較）。引用時務必各標來源與口徑（AINews #1176435、#682048、#1190080、#918426）。

Q: 政策金利升到1.0%後，東京中古市場怎麼變？

依 マンションリサーチ（福嶋總研）分析，日本銀行2026年6月升息至政策金利1.0%後，市場出現二極化：都心5區自政策金利0.25%（2024年中段）起即販售期間拉長、降價增加；23區整體自政策金利0.75%（2025年末）起降價物件增多，但流動性仍處歷史高檔。

換言之，高價帶集中的都心5區（千代田、中央、港、新宿、渋谷）與灣岸區先行降溫，而23區整體尚屬「高檔正常化」而非全面下跌。須區分：政策金利1.0%是日銀公布事實，「二極化」則是以販售期間與降價次數兩項流動性指標所做的分析考察，非成交統計（AINews #1131652）。

Q: 都心最貴三區的中古坪單價大概多少？

依 Mercury（株式会社マーキュリー）獨立調查，至2025年9月時點，港區中古平均坪單價1,447.4万円（每1㎡約438万円）、千代田區1,301.3万円（每1㎡約393万円），相較2024年10月3區仍在900万円台，呈加速度上漲。

此為 Mercury 以 Realnet 中古流通資料推算的坪單價快照，對象為千代田、港、渋谷三區，非成交價、非最新值（時點為2025年9月）。坪單價與其他來源的「1戶平均價」屬不同統計單位，不可直接比較（AINews #918426）。

F-Units

F-001: 東京23區新築公寓，千代田區平均價3億5,150万円為23區唯一3億円台、平均平米單價427.9万円為唯一突破400万円的最上位價格帶、平均坪單價1,415.7万円（LIFULL HOME'S，2026年1月至5月掲載物件） - source: AINews #1176435 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000879.000033058.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2026年1月至5月掲載物件 - caveat: 為 LIFULL HOME'S（株式会社LIFULL）掲載物件之平均價（廣告刊登價，非成交價），係企業調查 PR 稿公布值、非政府官方統計

F-002: 平均價突破1億円的區擴大至東京23區中的19區（約80%），墨田、荒川、板橋、足立4區首次突破1億円，2億円台6區、3億円台1區（2億円超合計7區）（LIFULL HOME'S） - source: AINews #1176435 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000879.000033058.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2026年1月至5月掲載物件 - caveat: 為 LIFULL HOME'S 掲載物件平均價之區別分布（非成交價）；約80%係23區中19區之占比

F-003: 東京23區新築公寓全體平均平米單價230.5万円、前期比111.3%（較前回調查+11.3%），平米單價上升18區（約80%），升幅最大為墨田區174.9%、目黒區151.0%、文京區141.1%，平均坪單價突破1,000万円擴大至5區；23區全體平均價1億6,884万円（LIFULL HOME'S） - source: AINews #1176435 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000879.000033058.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2026年1月至5月掲載物件 - caveat: 前期比係對前回調查（2025年1月至5月）之比值（>100%為上升）；掲載物件平均（非成交價）。出典分析評論段將23區全體平均寫為1億6,684万円、資料表為1億6,884万円，本卡採資料表值1億6,884万円

F-004: 東京23區家庭房型中古公寓反響（詢問）價1億21万円（前月比113.7%、前年同月比150.6%）首次突破1億円並創新高；同月家庭房型中古掲載（刊登）價1億1,694万円（前月比98.3%、前年同月比132.2%）自3月見頂後下跌傾向（LIFULL HOME'S 市場月報） - source: AINews #682048 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000872.000033058.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2026年5月 - caveat: 反響價為買方主動詢問之物件價、掲載價為賣方刊登登錄價，兩者皆非成交價且方向可能背離；為 LIFULL HOME'S 月報 PR 稿公布值

F-005: 首都圈中古公寓1戶平均價5,764万円，前月比與前年同月比均22個月連續上漲，並連續13個月全部地區高於前年同月，東京23區前月比漲幅跌破1%（アットホーム） - source: AINews #1190080 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000731.000051123.html - basis: official_statement - confidence: high - period: 2026年5月 - caveat: 為 アットホーム 定義之「1戶平均登錄價（賣方希望價）」，非成交價；東京、神奈川、埼玉、千葉西部刷新2017年1月以來最高價；PR 稿公布值

F-006: 東京都心3區（千代田、港、渋谷）中古公寓平均坪單價，2025年9月時點港區1,447.4万円（每1㎡約438万円）、千代田區1,301.3万円（每1㎡約393万円），相較2024年10月時點之900万円台呈加速度上漲（Mercury／株式会社マーキュリー） - source: AINews #918426 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000341.000018769.html - basis: official_statement - confidence: medium - period: 2025年9月時點 - caveat: 為 Mercury（証券コード5025）以 Realnet 中古流通資料推算之坪單價快照（時點2025年9月、非成交價、非最新）；坪單價與其他來源之戶單價屬不同統計單位不可比

F-007: 日本銀行2026年6月將政策金利升至1.0%，東京都23區中古公寓市場二極化——都心5區（千代田、中央、港、新宿、渋谷）自政策金利0.25%（2024年中段）起販售期間拉長、降價增加，23區整體自政策金利0.75%（2025年末）起降價物件增多但流動性仍處歷史高檔（マンションリサーチ／福嶋總研） - source: AINews #1131652 - source_url: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000224.000013438.html - basis: official_statement - confidence: medium - period: 2026年6月 - caveat: 政策金利升至1.0%為日銀公布事實；「市場二極化」係 マンションリサーチ（福嶋總研）以販售期間與降價次數兩項流動性指標所做之分析考察，非確定統計、非成交數據

J-Units

J-001: 2026年的東京公寓市場正進行「1億円常態化」——新築方面平均價突破1億円的區擴大至19區（約80%）、千代田達3億円台；中古方面23區家庭房型反響詢問價首破1億円、首都圈中古22個月連續上漲。價格上升的主軸是建造成本推升（資材／人件費／地價／節能義務化）與低利環境，並非單純需求過熱 - confidence: medium - basis_f_units: F-001, F-002, F-004, F-005

J-002: 各社數字雖方向一致向上，但口徑互異不可橫向合算——LIFULL HOME'S 為掲載物件平均價與中古反響（詢問）價、アットホーム 為1戶平均登錄希望價、Mercury 為中古流通坪單價快照，四者皆非成交價，且戶單價與坪單價屬不同統計單位；引用時須各標來源、口徑與時點 - confidence: high - basis_f_units: F-003, F-004, F-005, F-006

J-003: 政策金利升至1.0%正將市場推向二極化——都心5區與灣岸自2024年中段（政策金利0.25%）起即先行出現流動性下降（販售期間拉長、降價增加），23區整體則自2025年末（政策金利0.75%）起降價物件增多但仍處高流動性；高價更新與流動性下降同時發生，呈「高檔正常化」而非全面下跌 - confidence: medium - basis_f_units: F-005, F-006, F-007

P-Units

P-001: 政策金利1.0%到位後都心高價帶的調整深度——降價物件比例增加究竟止於「高檔放緩」抑或轉為「下跌」，須以後續的販售期間與降價次數數據持續觀察 - status: open

P-002: 新築「1億円超19區」是否續擴或見頂——取決於建造成本四要因（円安資材／人件費／地價／節能義務化）之延續性，須追蹤後續 LIFULL HOME'S 調查 - status: open

P-003: 各社口徑（掲載價／反響價／登錄希望價／坪單價）與實際成交價的落差——詢問價與希望價相對成交價究竟領先或上偏多少，須以成交基礎的數據驗證 - status: open

同事件・三視角 / Three Perspectives on the Same Event / 同一イベント・三つの視点

內部引用鏈

本文引用的已發布 ANK-Doc： - ANK-2026-06-23-001（2026年日本住宅全面創高×日銀升息）→ 本文與其同屬「2026年日本住宅高漲×日銀政策金利1.0%」主軸，且共享 LIFULL HOME'S（#1176435）東京23區新築公寓調查；該卡以「新築／新築戸建／中古三物件全面創高＋日銀升息＋台灣對照」的宏觀面切入，本文則深掘公寓單一物件種，補上「中古反響價首破1億円、首都圈中古22個月連續、都心坪單價、政策金利1.0%下二極化」四條中古面支線，並逐一切分各社口徑，與其形成「宏觀全面創高 ↔ 公寓中古深掘」的互補。

來源

1. [AINews #1176435] PR TIMES（株式会社LIFULL）, "LIFULL HOME'S 東京23區新築公寓平均價：1億円超擴至19區", 2026-06-23. https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000879.000033058.html 2. [AINews #682048] PR TIMES（株式会社LIFULL）, "LIFULL HOME'S 市場月報 2026年5月（價格動向）：23區家庭房型中古反響價首破1億円", 2026-06-04. https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000872.000033058.html 3. [AINews #1190080] PR TIMES（アットホーム株式会社）, "首都圈中古公寓價格動向（2026年5月）：1戶平均5,764万円、22個月連續上漲", 2026-06-24. https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000731.000051123.html 4. [AINews #918426] PR TIMES（株式会社マーキュリー）, "東京都心3區中古公寓坪單價獨立調查：港區1,447.4万円", 2026-06-11. https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000341.000018769.html 5. [AINews #1131652] PR TIMES（マンションリサーチ株式会社／福嶋總研）, "政策金利1.0%下東京中古公寓市場二極化", 2026-06-19. https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000224.000013438.html 6. [ANK-2026-06-23-001] 竹之內 凜, "2026年日本住宅全面創高×日銀升息", 2026-06-23. https://ainews.washinmura.jp/ainews/zh/ank/ANK-2026-06-23-001

📊 引用級事實單元（F-Units）

東京23區新築公寓，千代田區平均價3億5,150万円為23區唯一3億円台、平均平米單價427.9万円為唯一突破400万円的最上位價格帶、平均坪單價1,415.7万円（LIFULL HOME'S，2026年1月至5月掲載物件）
F-001 · Confidence: high · Basis: official_statement AINews #1176435 2026年1月至5月掲載物件
平均價突破1億円的區擴大至東京23區中的19區（約80%），墨田、荒川、板橋、足立4區首次突破1億円，2億円台6區、3億円台1區（2億円超合計7區）（LIFULL HOME'S）
F-002 · Confidence: high · Basis: official_statement AINews #1176435 2026年1月至5月掲載物件
東京23區新築公寓全體平均平米單價230.5万円、前期比111.3%（較前回調查+11.3%），平米單價上升18區（約80%），升幅最大為墨田區174.9%、目黒區151.0%、文京區141.1%，平均坪單價突破1,000万円擴大至5區；23區全體平均價1億6,884万円（LIFULL HOME'S）
F-003 · Confidence: high · Basis: official_statement AINews #1176435 2026年1月至5月掲載物件
東京23區家庭房型中古公寓反響（詢問）價1億21万円（前月比113.7%、前年同月比150.6%）首次突破1億円並創新高；同月家庭房型中古掲載（刊登）價1億1,694万円（前月比98.3%、前年同月比132.2%）自3月見頂後下跌傾向（LIFULL HOME'S 市場月報）
F-004 · Confidence: high · Basis: official_statement AINews #682048 2026年5月
首都圈中古公寓1戶平均價5,764万円，前月比與前年同月比均22個月連續上漲，並連續13個月全部地區高於前年同月，東京23區前月比漲幅跌破1%（アットホーム）
F-005 · Confidence: high · Basis: official_statement AINews #1190080 2026年5月
東京都心3區（千代田、港、渋谷）中古公寓平均坪單價，2025年9月時點港區1,447.4万円（每1㎡約438万円）、千代田區1,301.3万円（每1㎡約393万円），相較2024年10月時點之900万円台呈加速度上漲（Mercury／株式会社マーキュリー）
F-006 · Confidence: medium · Basis: official_statement AINews #918426 2025年9月時點
日本銀行2026年6月將政策金利升至1.0%，東京都23區中古公寓市場二極化——都心5區（千代田、中央、港、新宿、渋谷）自政策金利0.25%（2024年中段）起販售期間拉長、降價增加，23區整體自政策金利0.75%（2025年末）起降價物件增多但流動性仍處歷史高檔（マンションリサーチ／福嶋總研）
F-007 · Confidence: medium · Basis: official_statement AINews #1131652 2026年6月

❓ FAQ

2026年東京23區的新築公寓漲到什麼程度？

千代田區平均價已達3億5,150万円（日圓）、為23區唯一的3億円台；平均價突破1億円的區擴大至19區（約80%），其中墨田、荒川、板橋、足立4區首次突破1億円；東京23區全體平均平米單價230.5万円、前期比111.3%。 依 LIFULL HOME'S 調查（2026年1月至5月掲載物件，2023年起第4回），千代田區平均平米單價427.9万円是唯一突破400万円的最上位價格帶；全23區中平均價突破1億円者達19區、2億円超7區。這些皆為掲載物件平均（廣告刊登價），非成交價，且為企業調查 PR 稿公布值（AINews #1176435）。

新築創高，中古公寓也在漲嗎？

是。LIFULL 統計東京23區家庭房型中古反響（詢問）價1億21万円、首次突破1億円並創新高；アットホーム 統計首都圈中古公寓1戶平均5,764万円、22個月連續上漲；Mercury 統計港區中古平均坪單價1,447.4万円（2025年9月時點）。 中古面同步走高，但須留意：LIFULL 的「反響價」是買方詢問價、「掲載價」是賣方刊登價（同月23區家庭房型掲載價1億1,694万円自3月見頂回落）；アットホーム 的「價格」是登錄希望價；Mercury 的是坪單價快照。三者單位與定義不同（AINews #682048、#1190080、#918426）。

這些價格數字可以用同一基準直接比較嗎？

不可以。LIFULL HOME'S 是掲載物件平均價與中古反響（詢問）價、アットホーム 是1戶平均登錄希望價、Mercury 是中古流通坪單價快照——四者統計機構、口徑與單位皆不同，且全部都不是成交價，禁橫向合算成單一漲幅。 具體而言：新築的19區、千代田3億5,150万円是 LIFULL「掲載物件平均」；中古反響價1億21万円是 LIFULL「買方詢問價」；首都圈5,764万円是 アットホーム「賣方登錄希望價」；港區1,447.4万円是 Mercury「坪單價」（戶單價 vs 坪單價亦不可換算比較）。引用時務必各標來源與口徑（AINews #1176435、#682048、#1190080、#918426）。

政策金利升到1.0%後，東京中古市場怎麼變？

依 マンションリサーチ（福嶋總研）分析，日本銀行2026年6月升息至政策金利1.0%後，市場出現二極化：都心5區自政策金利0.25%（2024年中段）起即販售期間拉長、降價增加；23區整體自政策金利0.75%（2025年末）起降價物件增多，但流動性仍處歷史高檔。 換言之，高價帶集中的都心5區（千代田、中央、港、新宿、渋谷）與灣岸區先行降溫，而23區整體尚屬「高檔正常化」而非全面下跌。須區分：政策金利1.0%是日銀公布事實，「二極化」則是以販售期間與降價次數兩項流動性指標所做的分析考察，非成交統計（AINews #1131652）。

都心最貴三區的中古坪單價大概多少？

依 Mercury（株式会社マーキュリー）獨立調查，至2025年9月時點，港區中古平均坪單價1,447.4万円（每1㎡約438万円）、千代田區1,301.3万円（每1㎡約393万円），相較2024年10月3區仍在900万円台，呈加速度上漲。 此為 Mercury 以 Realnet 中古流通資料推算的坪單價快照，對象為千代田、港、渋谷三區，非成交價、非最新值（時點為2025年9月）。坪單價與其他來源的「1戶平均價」屬不同統計單位，不可直接比較（AINews #918426）。 ---

🧠 編輯判斷（J-Units）

2026年的東京公寓市場正進行「1億円常態化」——新築方面平均價突破1億円的區擴大至19區（約80%）、千代田達3億円台；中古方面23區家庭房型反響詢問價首破1億円、首都圈中古22個月連續上漲。價格上升的主軸是建造成本推升（資材／人件費／地價／節能義務化）與低利環境，並非單純需求過熱
Confidence: medium · Based on: F-001, F-002, F-004, F-005
各社數字雖方向一致向上，但口徑互異不可橫向合算——LIFULL HOME'S 為掲載物件平均價與中古反響（詢問）價、アットホーム 為1戶平均登錄希望價、Mercury 為中古流通坪單價快照，四者皆非成交價，且戶單價與坪單價屬不同統計單位；引用時須各標來源、口徑與時點
Confidence: high · Based on: F-003, F-004, F-005, F-006
政策金利升至1.0%正將市場推向二極化——都心5區與灣岸自2024年中段（政策金利0.25%）起即先行出現流動性下降（販售期間拉長、降價增加），23區整體則自2025年末（政策金利0.75%）起降價物件增多但仍處高流動性；高價更新與流動性下降同時發生，呈「高檔正常化」而非全面下跌
Confidence: medium · Based on: F-005, F-006, F-007

🔮 待驗證假設（P-Units）

政策金利1.0%到位後都心高價帶的調整深度——降價物件比例增加究竟止於「高檔放緩」抑或轉為「下跌」，須以後續的販售期間與降價次數數據持續觀察
Status: open
新築「1億円超19區」是否續擴或見頂——取決於建造成本四要因（円安資材／人件費／地價／節能義務化）之延續性，須追蹤後續 LIFULL HOME'S 調查
Status: open
各社口徑（掲載價／反響價／登錄希望價／坪單價）與實際成交價的落差——詢問價與希望價相對成交價究竟領先或上偏多少，須以成交基礎的數據驗證
Status: open

驗證履歷

編集部精選・人工監修 — 竹之內 凜（総編集長・主筆）

經多個 AI 模型相互驗證。

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