總部位於美國加州洛杉磯的房地產開發商 MDNI GROUP(地址:12925 Riverside Drive, Suite 302, Sherman Oaks, CA/管理合夥人:David Hirsch、Naohiro Nishida)已啟動一項價值增值收購計畫,目標為聖塔莫尼卡(Santa Monica)一處極其稀有的地點——位於 Ocean Avenue 901 號的公寓住宅「Ocean Santa Monica Apartments」(地址:901 Ocean Avenue, Santa Monica, CA 90403)。透過加速空置單元的入住率及大規模翻新,旨在最大化該物業的獲利能力與資產價值。 ■ 聖塔莫尼卡罕見的懸崖海景地點,坐落於 Ocean Avenue 該物業位於 Ocean Avenue 901 號,介於 Montana Avenue 與 Wilshire Boulevard 之間。其獨特之處在於懸崖上的地理位置,正對海灘,俯瞰太平洋,在聖塔莫尼卡堪稱無與倫比。幾乎所有單元皆可一覽太平洋與聖塔莫尼卡山脈的壯麗景色,所有朝西的起居空間均享有無遮蔽的海景,眾多單元更能直接眺望海面。 此物業佔地約 15,011 平方英尺的雙地塊(double lot),建築面積約 30,954 平方英尺,提供了在現今日益嚴格的法規與開發限制下,愈發難以複製的海濱地點。太平洋、Palisades Park 以及 Montana Avenue 的商業區皆在步行範圍內。鄰近 Pacific Coast Highway、10 號及 405 號高速公路,距離洛杉磯國際機場(LAX)約 8 英里,交通便利,可輕鬆前往西區(Westside)各大重要據點。 ■ 物業概況 — 翻新後的 28 戶住宅 該物業建於 1961 年,為一棟 3 層樓的集合住宅,並於 2015 年及 2021 至 2022 年間進行了大規模翻新。共計 28 個單元,包含 18 個一臥室一衛浴單元,以及 10 個兩臥室兩衛浴單元。另設有 33 個停車位的有門禁車庫,並配備電動車充電樁。 公共設施包括:設有嵌入式烤肉架和火坑的屋頂海景露台、有門禁的游泳池、多個休息區、電梯、各樓層的共用洗衣設施、自行車停車場以及太陽能電池板。各單元內部裝潢精緻,採用木質或竹製風格搭配磁磚地板、Caesarstone 或花崗岩檯面、訂製木製櫥櫃、不鏽鋼家電、設計師燈具、隔音雙層窗戶以及銅製水管等高品質建材。基礎設施的更新,如銅製水管和最新的電力設備,也已完成,進一步降低了未來大規模維修的負擔。 ■ 價值增值策略 — 加速入住率與租金優化 本計畫的核心策略是結合加速空置單元的入住率與翻新工程,以實現價值增值。由於先前因止贖程序而暫停招租,導致部分單元空置。透過升級這些單元並迅速投入使用,預計在取得物業後不久即可增加租金收入。 此外,聖塔莫尼卡的租金管制政策規定,當單元空置時,租金可重設為市場價格。因此,每次有住戶更替,淨營業收入(NOI)便會隨之提升。該物業目前的租金水平相較於市場租金仍有約 19% 的上漲空間。配備家具的頂樓公寓月租金可達 10,150 至 10,250 美元,這也印證了市場對此類高品質住宅的強勁需求。 ■ 聖塔莫尼卡市場的優勢 聖塔莫尼卡市於 1886 年建市,是洛杉磯郡西部的一個沿海城市,長期以來一直是南加州最富裕且供應受限的租賃市場之一。這裡匯聚了眾多科技企業,如 Google、Snap、Amazon、Apple、Roku、Activision Blizzard,以及娛樂公司 Lionsgate、Hulu、Sony Entertainment、Universal Music 等,是「矽灘」(Silicon Beach)的核心區域。 該地區平均家庭收入為 18 萬 8,000 美元,平均住宅價格為 172 萬美元,擁有學士學位或以上學歷的比例高達 71.7%,白領比例為 86%,顯示出高收入、高學歷人口結構穩定,對高品質住宅的需求根深蒂固。嚴格的區域劃分和開發限制導致的長期供應短缺,為租金和資產價值提供了長期的支撐。周邊學區均獲得全美藍絲帶獎或加州優秀學校認證,UCLA 更被 US News 評選為 2025 年全美公立大學第一名。 ■ 關於 MDNI GROUP MDNI GROUP 是一家綜合性開發商,專注於洛杉磯地區的住宅和商業房地產開發與營運。集團總資產超過 1 億美元,已完成項目超過 1,500 個,進行中項目超過 50 個,總計開發單位超過 4,000 戶。 集團內部擁有一家營造公司,能夠實現品質、成本和時程管理的一體化內製,這是其最大的優勢。此外,憑藉與當地企業的廣泛聯繫以及與多家金融機構穩固的合作關係所帶來的穩定融資能力,MDNI GROUP 在不同規模