隶属于VSG继承税理士法人（总部：东京都中央区，代表税理士：古尾谷裕昭）的税理士高山弥生宣布，她已在株式会社税务经理协会发行的税务专业杂志《税经通信》2026年5月号特辑「基于申报件数增加的对策：房地产转让所得申报与特例的适用条件」中，以「基本的转让所得申报流程与税额计算方法」为主题撰写了文章。 近年来房地产价格持续上涨，大众对伴随房地产转让而来的税务处理关注度日益提高。 根据国税厅公布的「令和6年分所得税等、消费税及赠与税之确定申报状况等（新闻发布数据）」，土地等转让所得的申报人数达58万人（比去年增加4.3%），其中有实际所得金额者为39万人（比去年增加3.4%），所得金额高达6兆4,993亿日圆（比去年增加6.8%）。 此类申报件数的增加，显示出转让所得的计算及特例适用在实务上的重要性正不断提升。 此外，国土交通省公布的「令和6年都道府县地价调查结果概要」指出，三大都会区的住宅用地地价已连续3年上涨，且涨幅进一步扩大。 在房价高涨与房地产市场活跃的背景下，个人面临转让所得申报的情境（如出售自用住宅或转让继承的空屋）正在增加。 转让所得领域的交易金额往往较大，且是否能适用特例会导致巨大的税额差异。因此，准确理解基本论点变得前所未有地重要。 本文系统性地探讨了转让所得申报实务中必须确实掌握的基本事项，包括长期与短期的判定、取得日的概念、分离转让所得的计算、取得成本与转让费用的整理、各项特别扣除额的确认，以及申报书应附的证明文档等。 如果符合特例却未适用，或者相反地不符合却误用，将对税额产生巨大影响，因此这极大考验了实务判断的精确度。本文正是为了整理这些作为判断基础的知识而撰写的。 对于从事房地产转让相关税务实务的人士而言，这是一篇必读的内容。 ■ 投稿重点（摘要） 在申报转让所得时，首先必须适当地判定是长期转让所得还是短期转让所得。作为其前提的「取得日」，不仅指买卖日期，还会因为取得原因（如继承、遗赠、赠与、财产分配、代偿分割、交换或换购等）而有不同的处理方式，这是实务上容易被忽略的重点。 此外，在计算税额时，正确整理收入金额、取得成本、转让费用与特别扣除额等各项要素至关重要。特别是建筑物取得成本的概念、概算取得成本是否适用、转让继承财产时继承税额加计取得成本的特例、以及居住用财产的3,000万日圆特别扣除等，一旦判断错误将大幅影响税额，因此必须谨慎处理。 ■ 投稿文章结构 前言 Ⅰ 长期与短期的判定 Ⅱ 取得日 - 原则 - 因继承、遗赠、赠与取得且非视同转让的情况 - 因继承、遗赠、赠与取得且发生视同转让的情况 - 以低于市价二分之一取得的资产 - 通过财产分配取得的财产 - 通过代偿分割取得的资产 - 适用交换、换购、征收等特例取得的资产 Ⅲ 分离转让所得的计算 - 收入金额 - 取得成本 (1) 属于取得成本的项目 (2) 建筑物的情况 (3) 概算取得成本 (4) 转让继承财产时继承税额加计取得成本的特例 - 转让费用 - 特别扣除 (1) 为公共事业等转让土地或建筑物的5,000万日圆特别扣除特例 (2) 转让居住用财产的3,000万日圆特别扣除 (3) 为特定土地区划整理事业等转让土地等的2,000万日圆特别扣除特例 (4) 为特定住宅地造地事业等转让土地等的1,500万日圆特别扣除特例 (5) 转让于平成21年及平成22年取得的国内土地等的1,000万日圆特别扣除特例 (6) 为合理化农地持有等转让农地等的800万日圆特别扣除 (7) 转让低度利用或未利用土地等的100万日圆特别扣除特例 Ⅳ 申报书应附文档 结语 ■ 刊登信息 刊登杂志：税经通信（株式会社税务经理协会）