Speee株式会社（总公司：东京都港区，代表取缔役：大冢英树，东证Standard：4499）提供的房地产买卖估价书制作系统「Tunagaru在线估价」，利用超过5.2万笔估价数据（其中东京约1.7万笔），调查了2024年5月至2026年2月全国公寓价格的变动趋势。 本次调查报告指出，日本房地产市场呈现出「两极分化」的鲜明现实，其中东京的价格急剧飙升显著拉动全国平均水准，而地方区域则出现下跌趋势。 *本次调查中的估价金额，为确保比较合理性，均换算为「专有面积70平方公尺」进行计算。 ■ 调查摘要 – 全国中古公寓平均估价从3389万日元上涨至4234万日元，涨幅达25%。 – 推动全国平均金额上涨的主要是东京，从6540万日元上涨至8642万日元（涨幅32%），远超全国平均水准。 – 随着东京价格上涨，全国范围内的地方区域则呈现两极分化，北陆、四国和东北地区出现下跌趋势。 ■ 全国公寓估价约2年内上涨25% 利用Tunagaru在线估价系统的全国中古公寓平均估价（换算为70平方公尺），在约两年内（2024年5月至2026年2月），从3389万日元上涨至4243万日元，涨幅约为25%。 尽管每月存在波动，但由于建材价格和人工成本上涨导致的新建公寓价格上涨，中古公寓的估价也随之上涨。 在此期间的月平均增长率（CMGR）为+1.03%。 Tunagaru在线估价系统会适当地将近年来的价格变动纳入考量，并将市场价格趋势反映在估价金额中。 ■ 东京公寓估价约2年内上涨32% 另一方面，由于合作企业分布的差异，价格上涨幅度也出现差异，证实全国范围内房地产价格产生了两极分化。 东京是推动价格上涨的主要动力。 东京都：6540万日元 → 8642万日元（+32% / CMGR +1.3%） 全国（不含东京）：2072万日元 → 2298万日元（+11% / CMGR +0.47%） 此期间的CMGR（月平均增长率）东京分别为+1.3%，其他区域为+0.47%。 特别是，全国区域调查结果显示，四国、东北和北陆三个地区出现下跌。 北陆的跌幅和跌率最大（从2413万日元跌至2025万日元，跌幅▲388万日元，跌率▲16.09%），其次是中国地区和东北地区的跌幅（跌率）。 从资产保值角度来看，「地段选择」的重要性比以往任何时候都更高。 ■ 背景分析 导致全国房地产价格上涨的结构性因素预计有以下三点： 1. 建材价格高涨 近年来，通货膨胀导致的成本上涨趋势转嫁到新建案价格上。 随着新建案房地产价格的上涨，作为替代需求的中古房地产价格也被推高。 2. 投资客转售意图购买的过热感 新建案房地产商品化，并作为投资标的受到关注，这也是一个重要因素。 热门大型新建案常态性抽签，其溢价性加上低利率背景，助长了转售和投资目的的购买，导致房地产价格上涨。另一方面，近年来一些新建案开发商已实施转售限制措施，例如实质上禁止新建案所有权转移登记前的销售活动，未来动向值得关注。 3. 历史性低利率与房地产买卖扣除额 日本长期持续的历史性低利率以及房地产买卖相关的税收优惠，促使「半投资半居住」的生活方式普及，导致数年居住后反复换屋的家庭增加。居住用财产的3000万日元扣除额等，使得房地产买卖利润免税，并允许以数年为单位进行交易。 然而，随着政策利率上涨，浮动利率也随之上升，导致贷款条件因偿还比例和审查利率而趋于严格。 近年来，中东局势导致建材价格持续高涨，另一方面，推动需求的投资客和「半投资半居住」的购买者面临逆风，我们将继续密切关注市场价格的动向。 ■ 调查概要 – 自行调查 – 分析对象：由Tunagaru在线估价系统计算的中古公寓估价数据 – 数据：约52,000笔（其中东京都约17,000笔） – 分析期间：2024年5月至2026年2月 – 目标区域：日本全国 – 分析方法： – 将估价金额除以各对象的专有面积，计算出每平方公尺单价。 – 将计算出的每平方公尺单价乘以70（平方公尺）。