针对森信托株式会社实施的东京23区办公大楼供应量调查，我们在此发表最新的调查结果。本公司自1986年起实施大型办公大楼的供应量调查，并自2013年起，针对中型办公大楼的供应趋势，每年进行1次调查与分析。 「东京23区大型办公大楼供应量调查」调查对象 调查对象区域：东京23区 调查对象大楼：大型办公大楼（办公室总楼地板面积*10,000平方公尺以上） 中型办公大楼（办公室总楼地板面积*5,000平方公尺以上未满10,000平方公尺） *若是与店铺、住宅、饭店等复合用途的大楼，则为扣除办公室以外用途之总楼地板面积 调查结果重点 〔调查时间点：2025年12月〕 1.供应量的推移 25年东京23区的大型办公大楼供应量为113万平方公尺（与前一年相比为176%）。 在26年起的5年内，虽然26年与29年预计会有与25年同等程度的供应，但未来5年的平均供应量预计将停留在87万平方公尺（为过去20年平均的77%）。 东京23区大型办公大楼供应量的推移 2.供应区域的趋势 未来5年与过去5年相比，供应将更加集中于都心3区（千代田区、中央区、港区），尤其是千代田区与中央区的比例预计将会提高。 都心3区与都心3区以外的供应量 各区的大型办公大楼供应量［2026年-2030年］ 在各地区的统计中，过去5年的供应主要集中在「虎之门・新桥」以及「八重洲・日本桥・京桥」。未来5年「八重洲・日本桥・京桥」将维持高水准的供应，另一方面，也将添加包含「内幸町・霞关・永田町」、「西新宿」、「青山」、「大井」等多个过去5年供应有限的区域，预计开发区域将会多样化。 大型办公大楼供应量前10名地区［2026年-2030年］ 3.各开发用地的供应趋势 在都心3区，「低利用・未利用地（再开发等）」的比例，从16～20年的3成增加到26～30年的7成，开发用地的主要来源已从「重建」转向「低利用・未利用地（再开发等）」。在都心3区以外的地方，自16～20年以来，「低利用・未利用地（再开发等）」持续成为主要的开发来源。（「重建」与「低利用・未利用地（再开发等）」的定义详见后文） 4.中型办公大楼的供应趋势 25年的中型办公大楼供应量为9.9万平方公尺，与过去10年的平均供应量9.8万平方公尺相当。26年将减少至4.4万平方公尺，未来2年的平均供应量将低于过去10年的平均值，为6.6万平方公尺，但预计27年将再次转为增加，达到8.8万平方公尺。 总结 ■未来的供应量呈现抑制趋势。空置率消化的速度加快。 25年的供应量超过了100万平方公尺，形成了大规模的供应。虽然预计26年和29年也会有同等程度的供应，但未来5年的平均供应量将低于过去20年的平均值，预计供应将呈现抑制趋势。 未来供应受到抑制的背景，推测是受到建筑成本高涨导致工期延长及计划重新评估的影响。推高建设费用的因素包含了人力短缺等结构性且不可逆的挑战，且这个趋势有很高的可能性会长期化，因此未来难以预期供应会有大幅的扩张。 另一方面，需求正在强劲扩大。根据本公司的调查，新建大楼的预定率在25年完工的对象达到了9成后半，26年完工的约为8成，27年完工的超过5成，显示出非常高的消化速度。特别是在供应量连续超过100万平方公尺的25年和26年，空置率也顺利地被吸收，证实了旺盛的租户需求。由于空置率消化的进展等因素，租金以新建大楼为中心持续呈现上涨趋势，并逐渐波及到现有大楼。 需求增加的背景，可枚举出疫情结束后持续的重返办公室趋势进一步增强。面对面沟通的价值被重新评估，增加进办公室频率的企业变多，使得扩充办公室的行动浮出台面。此外，由于人才争夺战的加剧，越来越多的企业将在高品质的大楼内设立办公室视为企业成长的投资，这被认为进一步推动了向新建对象的搬迁。 就这样，入驻率和租金都持续呈现上涨趋势，预计目前的市场将稳健发展。关于需求，虽然可能会根据未来的外部环境而产生一定的波动幅度，但至少未来5年的供应量呈现抑制趋势，即使考量到需求的变动，供过于求的可能性也被认为很低。 ■现有对象的价值提升正在进行。入驻率与租金关系的变化