## 调查概要 调查期间：2015年1月～2026年3月 调查机构：Mansion Research 调查对象：东京都23区内二手公寓 样本案例数：626,836 案例调查方法：收集公开的二手公寓销售信息并进行统计处理和汇总。 ## 大井町再次受到关注的原因 近年来，大井町车站周边相继进行了大规模再开发，其中象征性的「大井町Tracks」盛大开幕，为整个城镇带来了巨大的热潮。大井町原本就因其优越的交通便利性而受到好评，但通过再开发强化了商业和居住功能，使城镇的魅力更上一层楼。在二手公寓市场中，大井町近年来也以价格大幅上涨的代表性区域而闻名。 另一方面，在房地产市场中，重要的是「下一个哪个区域会像大井町一样出现价格波动」的视角。不仅仅是追逐价格已经大幅上涨的区域，通过分析具有相似结构条件的区域，可以识别出未来具有高潜力的地区。因此，本次我们将深入探讨大井町价格上涨的原因，并考察可能成为「第二个大井町」的区域。 ## 大井町二手公寓价格飙升至与都心相当的水平 数据源：Fukushima Soken 首先，让我们看看大井町车站周边二手公寓的价格趋势。从2001年以后建造的二手公寓每坪单价趋势来看，与都心五区相比，大井町的绝对每坪单价水平仍然较低。然而，值得注意的是其价格上涨的曲线。特别是在2024年至2025年间，它显示出接近都心五区水平的急剧价格上涨，表明都心标准的价格形成正在进展。 这不仅仅是局部地区的人气化，而是表明「都心价格飙升的溢出效应」正在发生。近年来，东京都心部的新建和二手房价格均显著上涨，特别是对于首次购房者和自住需求者来说，在都心五区购房的门槛大幅提高。结果，需求被认为流入了对都心交通便利性高，且相对价格较低的半都心区域。大井町正是其中的代表性例子。 ## 大规模公寓供应推动了城市价值 数据源：Fukushima Soken 此外，大井町在2018年至2019年间集中供应了大量公寓。从每年的新建竣工数和平均新建户数来看，在此期间供应了多个平均户数较多的大型公寓，表明整个城市的住宅供应量有所增加。 一般来说，大规模公寓开发不仅仅是增加住宅供应。通过供应一定户数以上的塔式公寓或大型住宅，城市形象本身也会发生变化。商店构成和生活动线也会改变，居住人口增加也会促进商业聚集。此外，一定收入以上居民的流入会形成区域品牌，在二手市场中也更容易产生价格推动效应。 大井町的情况也是如此，大规模开发带来的城市实力提升、都心价格飙升带来的替代需求，以及可利用JR京滨东北线、临海线、东急大井町线的交通便利性，共同产生了协同效应，导致了价格上涨。特别是前往品川、大崎、东京方向的交通便利性，与办公室回归的趋势高度契合，吸引了大量需求，尤其是双薪家庭。 ## 目前流动性下降的迹象 下图显示了象征性公寓（平均价格8000万日元以上）的库存趋势。 红色点：库存减少趋势（流动性高） 黄色点：库存稳定（流动性普通） 蓝色点：库存增加趋势（流动性低） 数据源：Fukushima Soken数据（使用Google地图） 然而，从目前的市场来看，也开始出现一些变化的迹象。观察象征性公寓，即平均价格8,000万日元以上的代表性物业的库存趋势，最近蓝色点，即库存增加趋势的物业，变得有些显眼。 这是一个重要的信号。库存增加意味着销售未能跟上待售物业的数量。换句话说，流动性正在下降，价格上涨阶段可能开始趋于平缓。当然，这并不意味着价格会立即转为下跌，但它表明市场正从迄今为止的快速价格上涨阶段，逐渐进入一个平静期。 ## 成为「第二个大井町」所需的三个条件 那么，未来哪个区域可能成为「第二个大井町」呢？ 重要的条件是： 1：近期大规模开发活跃进行中。 关键词：