【调查概要】 调查期间：2023年1月～2026年3月 调查机构：公寓研究（Mansion Research） 调查对象：东京都23区内中古公寓 样本案例数：234,621件 调查方法：收集公开的中古公寓出售信息进行统计处理与汇整 都心中古公寓市场可见的「过热」及其副作用 近来，东京都23区的中古公寓市场出现了史无前例的价格飙涨。这种上涨并非单纯实质需求累积所致，更强烈地是反映在低利率环境与资产通膨预期的背景下，投资与投机资金流入的层面。结果，虽然买卖件数表现活跃，但可以说其内情是因「实质需求与投资混杂」而导致的畸形繁荣。 然而，从市场持久性的观点来看，这种过度的价格上涨伴随着副作用。特别是对实质需求客群而言，超过可购买价格区间的情况增加，成为导致需求减退的因素。也就是说，价格上涨本身已开始转变为抑制新需求的结构，这一点非常重要。 家庭户数数据显示的「需求减速信号」 来源：东京都厅数据由福嶋总研加工 能佐证这类市场变化的，是东京23区各区域家庭户数增加率的推移。从令和5年（2023年）到令和7年（2025年），所有区域的家庭户数本身皆比前一年增加，维持着人口与家庭流入的基调。 另一方面值得注意的是其「增加率的变化」。在令和6年（2024年），与令和5年相比，都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区）及其周边区域的家庭户数增加率出现了明确的放缓（表右）。更甚者，在令和7年，这种减速已波及几乎23区全境，形成了一个从过去作为火车头的都心部到外围区域都一致「踩煞车」的格局。 这暗示了住宅价格的上涨影响了居住选择，并为迁入与组成家庭的决策带来了变化的可能性。 在中央区显现的减速象征性动向 特别显著的是中央区的动向。即使在令和7年家庭户数本身有所增加，但其增加率的下滑幅度在23区内也显得格外巨大，可以说成为了「减速的象征性区域」。 一直以来，中央区与千代田区、港区相比，价格带相对有划算的感觉，因此强烈吸引了实质需求客群的支持。此外，由于其都心地段以及湾岸再开发的未来潜力，也具备容易吸引投资需求流入的特征。 然而，这个「实质需求与投资共存的结构」，正是在价格上涨阶段产生加速度涨价的因素。特别是占中央区中古公寓供给3至4成的湾岸地区，价格上涨的速度非常惊人，其结果是推动了需求的筛选，流动性下降的情况已经浮现。 湾岸地区流动性下降的实态 来源：福嶋总研 观察中央区湾岸地区的市场动向，其变化更为鲜明。2024年中旬以后，销售期间（从开始出售到成交的天数）变长，同时降价次数也呈增加趋势。这意味着即使卖方进行价格调整，仍然难以找到买家的状况，也就是市场流动性正在下降。 湾岸地区过去除了高所得家庭的实质需求外，也通过吸收海外投资者的需求而达成了急剧的价格上涨。然而，目前伴随利率上升而来的资金调度成本增加压迫了购买力，特别是实质需求客群的需求减退尤为显著。加上投资资金的流入也逐渐触顶，可以看出「买家基层」正在缩小的状况。 更值得注意的是，这种流动性下降并不局限于湾岸地区。在中央区内的内陆地区，2025年中期以后也确认到了销售天数拉长以及降价次数增加的情况。 这些地区过去作为伴随湾岸地区价格飙涨的「替代需求」接收地而聚集了人气，但随着需求的流入价格也跟着上涨，结果产生了同样的供需平衡崩坏。也就是说，即使发生了区域间的价格转移，只要整体的价格水准涨得过高，最终在结构上都将面临相同的课题。 蔓延至23区全境的「价格主导减速阶段」 在中央区显现的动向，绝非暂时性的现象，而应被视为正在蔓延至东京都23区整体的结构性变化的一环。虽然家庭户数本身依然在增加，但其成长率已确实放缓，极有可能已经进入了住宅价格上涨抑制需求扩大的阶段。 过去的市场是「价格上涨唤来更多需求」的阶段，但在目前正逐渐过渡到「价格上涨导致需求减退」的阶段。