## ■ 2026年第一季概况：市场正悄然迎来转捩点 时序进入2026年4月，第一季已然结束。回顾这段期间的二手公寓市场，虽然乍看之下未见重大波动，但若分区域观察，可发现市场已开始出现明显的扭曲。特别是在东京都心与其他地区之间，市场的温度差正逐渐显现。 ## ■ 都心5区扩大的降价压力 与前一季相比，最显著的变化是都心5区的降价幅度扩大。2025年10月至12月，都心5区的二手公寓降价率为5.77%，而2026年1月至3月则上升至6.24%，创下2023年以来的新高。 更值得注意的是，此降价率自2024年7月至9月以来持续攀升。这意味着这并非一次性的调整，而是卖方被迫修正价格的结构性压力正日益增强。过去引领价格上涨的都心5区，其供需平衡开始出现变化，这对整体市场而言是一个重要的信号。 ## ■ 23区整体仍稳定推移 另一方面，若从东京23区整体来看，情况则大不相同。2026年1月至3月的二手公寓降价率为5.53%，与前一季相比仅微幅增加，整体仍处于持平的区间内。 由此可见，至少从宏观角度看，23区市场并未出现市况急遽恶化或供需崩盘的迹象。换言之，都心5区所见的降价压力增强，并未扩散至整个23区，而是仅限于特定区域的现象。 这种「局部调整」与「整体稳定」的对比，正是解读当前市场的重要视角。 ## ■ 流动性的变化：都心5区销售难度增加 此外，观察都心5区的销售期间及降价次数趋势，可发现两者均呈增加趋势。这不仅意味着价格正在降低，更代表着「即使降价也难以售出」的状况正在发生。 与过去只要进行一定程度的价格调整就能成交的市场环境相比，可以推断现在买方的筛选标准变得更加严格。除了价格，可能在地理位置、屋龄、专有面积、品牌等综合因素上，买方都提出了更高的要求。 相对地，23区整体的销售期间与降价次数与前一季相比并无太大差异，从流动性的角度来看也呈现持平。这说明并非市场整体流动性下降，而是流动性下降的现象仅在都心5区显现。 ## ■ 2023年后显现的市场两极分化 这些动向的背后，存在着自2023年后逐渐显现的二手公寓市场结构性变化。其中尤具象征性的是，从2023年7月到隔年7月，连续数月出现成交坪单价高于新开卖坪单价的罕见现象。 在这段期间，出现了高价位二手公寓优先售出的情况。然而，这种扭曲无法长期持续，并成为导致价格形成基础本身产生偏差的因素。 结果，市场分裂为「由实际需求支撑的合理价格带」和「由预期心理带动上涨的高价格带」，即所谓的两极分化持续进行。 ## ■ 高价格带市场的反作用力显现 进入2026年，这种两极分化的影响变得更加清晰。特别是在都心5区这类高价格市场中，过去持续上涨的反作用力开始显现。 换句话说，市场参与者原本创建在「价格会持续上涨」前提下的预期，正处于被修正的局面。在购屋考虑者方面，基于利率环境和未来不确定性，其审慎态度增强，与卖方定价之间的差距被认为正在扩大。 其结果，便体现在降价率上升、销售期拉长、降价次数增加等指针上，显示供需调整正在进行中。 ## ■ 应如何看待未来市场？ 综上所述，目前的二手公寓市场可归纳为并非「全面下跌局面」，而是「依区域及价格带进行筛选的局面」。特别是在都心5区，对过去上涨局面的调整已全面展开，短期内可能持续疲软。 另一方面，23区整体依然维持着流动性，由实际需求支撑的市场仍保持坚挺。因此，未来的市场分析中，不可或缺的是更微观的供需结构把握，而非以往「都心＝强势」的单纯框架。 市场目前正处于为下一个成长局面进行调整的阶段。在此之中，哪个区域、哪个价格带能获得持续性需求，将成为今后的焦点。