【调查概要】 ・调查期间：2025年1月～2026年2月 ・调查机构：Mansion Research ・调查对象：全国待售公寓 ・样本案例数：146,455栋 ・调查方法：Mansion Research 收集的待售公寓信息进行统计处理和汇总 建筑工程费飙升导致新建公寓价格上涨 近年来，随着建筑工程费持续上涨，新建公寓价格也随之大幅飙升。特别是近几年的趋势尤为显著，理解建筑成本的这种变化对于理解公寓市场的整体结构来说，是一个不可避免且重要的论点。 建筑工程费平减指数显示「实际成本」急剧上升 （来源）国土交通省 建筑工程费平减指数是通过剔除物价波动影响来掌握「实际建筑成本」变动的指针，可以捕捉到仅从名目价格难以看出的成本本质性上涨。该指数长期以来呈现缓慢上升趋势，但在2020年前后其斜率发生了显著变化。由于材料价格飙升、劳务费上涨以及供应链混乱等多重因素，建筑成本急剧推高，截至2025年，与2000年相比约上涨了20%。这表明市场已进入超越单纯通货膨胀范畴的结构性成本上涨阶段。 土地取得困难与供应减少的结构 来源：福岛总研 除了建筑成本上涨之外，公寓开发的土地取得难度也逐年增加。特别是在都市地区，优质地段的土地已大多开发殆尽，新的开发用地由于竞标而容易导致取得价格飙升。另一方面，放眼地方城市，考虑到人口动态和需求预测，开发本身的成立性也变得更加严峻。在这种背景下，日本全国新建公寓的竣工数量呈现下降趋势，供应正在紧缩。 开发商选拔日益严格的时代 在这种环境下，开发商的开发决策变得更加谨慎和选择性。不再仅仅因为有土地就进行开发，而是强烈质疑「能否确实售罄」和「能否维持预期价格」等收益确定性，前提是需要精确评估区域潜力。特别是地方城市。