都心公寓市场「触顶、下跌」论调蔓延的真相 近期，东京都心公寓市场出现「价格已触顶，或已进入下跌阶段」的论调。特别是自2025年下半年以来，一直持续上涨的价格走势开始出现变化迹象，不仅市场相关人士，连一般消费者之间也弥漫着警戒感。 然而，这种「下跌」的认知，不一定能准确反映市场的整体实况。相反地，特定区域或价格区间的变动，可能扭曲了整体印象。为了正确理解市场，从更微观的角度进行分析是不可或缺的。 23区整体仍维持高流动性 首先，观察东京都23区的整体中古公寓市场，其流动性仍维持在非常高的水准。 数据源：福嶋总研 从销售天数和降价次数等指针来看，两者都稳定维持在低水准，显示「无需降价也能在短时间内售出」的情况持续存在。 这意味着市场需求依然强劲，卖方市场的环境持续。特别是，以购屋为目的的实际需求层的存在，被认为是支撑这种高流动性的基础。人口回归都心、双薪家庭增加、重视便利性的居住选择等结构性因素，正在创造稳定的需求。 鉴于这种情况，断定「市场整体已进入下跌阶段」可能为时过早，至少从23区整体这个宏观角度来看，市场状况仍可评估为坚挺。 港区流动性下降的显现 数据源：福嶋总研 另一方面，在东京都港区，销售天数和降价次数均呈上升趋势，与以往相比，「难以售出」的情况已显现。 这不仅意味着销售期延长，更表示「即使降价也难以找到买家」的情况，明确显示流动性正在下降。在过去一直引领市场的港区出现这种变化，具有非常重要的启示。 这背后的原因，被认为是价格水准本身的上升产生了重大影响。特别是对于高价位的物业，由于能够购买的客群有限，需求基础可能正在迅速缩小。 <...