SOZO株式会社（总部：大阪府大阪市中央区，代表：畠野康平）发布了「2026年4月版全国处理业绩报告」，该报告汇编并分析了公司实际处理的785件投资型分割公寓数据。报告公开了大阪、东京、爱知、兵库、福冈和京都六大都市圈的价格、每坪单价和实际收益率的实际情况，并对各城市的特性进行了分析。 [全国785件数据显示的城市间收益率差距和持有成本变化] https://mansion-investment.jp/report_all_2026-04/ 调查背景 日本央行自解除负利率政策以来，一直在逐步推进升息，且进一步升息的观测依然强烈。与此同时，投资型套房公寓的价格持续居高不下，价格上涨未能带来收益率改善的结构在全国主要城市日益显著。在这种环境变化中，投资型房地产所有者重新审视其持有物业收支的趋势增加，本公司判断客观发布市场实际数据至关重要，因此公布了本报告。 调查结果摘要（共785件） 按价格区间划分的收益率结构——「房价越高，收益率越低」 对全部785件物业按价格区间进行汇总的结果清晰地表明，在所有地区都存在一个共同模式：价格上涨未能带来收益率改善。虽然1,500万日圆以下的物业可以确保4.86%至6.54%的收益率，但超过2,000万日圆的物业则收敛到4.03%至4.05%，显示价格越高，收益率越低。 各城市的市场特性——为什么收益率差距结构不同？ 即使是相同的「投资型套房公寓」，各城市的收益率水平、分布和区域差距模式也大相径庭。以下整理出特别值得关注的区域： 东京都（中位数4.11%）：收益率差距最大 平均值（4.53%）与中位数（4.11%）的差异最大。分布范围最广，介于3.2%至9.9%，根据区域和屋龄产生1.5至2.5个百分点以上的差距。新建/屋龄浅（未满10年）的收益率为3.94%，为所有城市中最低。高收益率多为屋龄超过35年的物业（平均6.61%，价格969万日圆），反映了价格下跌。 https://mansion-investment.jp/report_tokyo_2026-04/ 大阪府（中位数4.32%）：收益率最为均质 收益率的25-75%区间为4.18%至4.50%，是六个城市中最小的。市中心六个区与周边地区的收益率差异几乎为零（4.34% vs 4.40%），表明市场结构难以通过区域实现收益差异化。这种稳定性的反面是，在价格下跌时，通过收益率来规避风险的空间较小。 https://mansion-investment.jp/report_osaka_2026-04/ 爱知县（中位数4.73%）：六个城市中收益率最高 中位收益率4.73%是六个城市中最高的。分布也稳定在4.55%至5.08%之间，名古屋市内所有主要区域均保持在4.7%以上。每坪单价199万日圆，价格受到抑制，而租金水平（每月72,741日圆）则高于大阪和福冈，显示价格与租金之间有良好的平衡。 https://mansion-investment.jp/report_aichi_2026-04/ 兵库县（中位数4.47%）：与大阪同价位，收益率具优势 平均价格为1,705万日圆，与大阪（1,714万日圆）几乎持平，但中位收益率为4.47%，比大阪高出0.15个百分点。平均租金（73,313日圆）也高于大阪（71,537日圆），表明其市场结构相对于每坪单价而言，租金较容易维持。 https://mansion-investment.jp/report_hyogo2026-04/ 福冈县（中位数4.39%）： 平均价格为1,467万日圆，是最低的。分布范围最大，介于3.9%至8.7%，高收益率主要来自于老旧、低价位的物业。平均租金63,946日圆是六个城市中唯一处于6万日圆区间的，这表明租金水平本身较低是其价格低廉的背景。 京都府（中位数4.45%）： 对于屋龄较老（20-35年）的物业，收益率为5.30%、价格为1,167万日圆，与大阪同类别（收益率4.83%、价格1,324万日圆）相比，价格跌幅更大，对收益率的反映更为强烈。这是一个观光城市租金支撑效果和老旧物业增值潜力并存的市场。 SOZO株式会社 代表董事 畠野康平 评论 2026年春季以后的投资型公寓市场正进入一个房价居高不下与利率上升同步进行的局面。正如本次数据所示，对于超过2,000万日圆的价格区间，收益率正收敛到4%左右，这种价格上涨未能直接带来收益改善的结构已经固定下来。 假设物业价格进入调整阶段。