Mycat株式会社在其地盘风险诊断服务「地盘Checker」（https://jiban.xyz）中，推出了依区域可视化呈现地盘强度数据与公告地价相关性的「相关性地图」。工具网址：https://jiban.xyz/tools/ground-value-map ### 购屋决策中缺少了「地盘」这个变量 在评估购屋时，每个人都会确认地点、格局、价格与屋龄。然而，却很少有人会事前调查该土地的地盘是否具备足以支撑建筑物的强度。如果地盘调查结果判定为软弱地盘，就需要进行地盘改良工程。虽然费用会因施工方法而异，但以一般的独栋住宅来说，表层改良约需30万至50万日圆，柱状改良约50万至100万日圆，钢管桩则需100万至150万日圆左右（数据源：国土交通省 宅地防灾手册）。这些费用通常不包含在土地购买价格中，而是购买后额外产生的成本。根据国土交通省的公告地价（2024年），即使在同一个市区町村内，地价也有很大的差异，而地盘条件正是造成差异的原因之一。软弱地盘区域的地价通常相对较低，但若加上地盘改良费用，结果可能会与邻近地盘良好区域的对象总费用相差无几。 ### 相关性地图的运作原理 相关性地图是一项将地盘N值（显示地盘硬度的指针）与国土交通省的公告地价数据重叠显示在同一张地图上的工具。 **地图上显示的信息** 地盘强度图层：以颜色区分显示地盘N值。暖色系（红～橘）表示软弱地盘，冷色系（蓝～绿）表示良好地盘。N值是基于地盘工学会所订定标准、会影响建筑物基础设计的数值（数据源：地盘工学会 地盘调查方法与解说）。 地价图层：将国土交通省的公告地价点位标绘在地图上，并以数值显示每平方公尺的地价。 **区域分析报告** 针对目前显示的区域，自动产生以下分析： - 地盘强度与地价的相关系数 - 与周边区域地盘条件的比较 - 需要进行地盘改良的可能性（基于N值与建筑物规模的估算） - 加上地盘改良费用后的实质土地取得成本 ### 地盘与资产价值的关系 地盘的好坏会对住宅的资产价值造成长期影响。首先，建筑物的老化速度会改变。位于软弱地盘上的建筑物有不均匀沉陷（建筑物非平均下沉而发生倾斜的现象）的风险，可能会导致建筑物扭曲、门窗开关不良、外墙龟裂等问题。日本建筑学会的报告指出，因不均匀沉陷造成的建筑物损害与地盘条件有高度相关。其次，这会影响未来出售时的估价。在中古屋买卖中，有无地盘调查报告书会影响买方的安心感。通过活用相关性地图的数据，可以将「这块土地地盘条件良好」的信息作为出售时的附加价值提出。 ### 活用情境 1：在购买土地前掌握隐藏成本 在房地产门户网站上找到心仪的对象后，可通过相关性地图确认该地址。如果是地盘软弱的区域，可以将显示的地盘改良预估费用加入购买预算中，计算出总费用。即使觉得「这块土地很便宜」，但如果地盘改良需要花费100万日圆，隔壁地盘状况良好的土地最后算起来可能反而比较便宜。相关性地图能在购买前将这些「隐藏成本」可视化。 ### 活用情境 2：考量地盘风险的房贷试算 在决定房贷借款金额时，除了土地与建筑物费用外，是否将地盘改良费用纳入是重要的决策。如果需要地盘改良费用，整体建筑成本就会增加，进而影响房贷的还款计划。若能通过相关性地图事前掌握地盘改良的可能性，就能更顺利地与金融机构进行事前咨询，或向营造厂提出报价需求。 ### 活用情境 3：作为地方政府都市计划与防灾计划的参考数据 对于地方政府的都市计划部门而言，将地盘条件与地价的关系可视化在地图上的数据，可作为判断开发许可或制定防灾计划的基础数据。有助于特定液化高风险区域，或检讨防灾基础设施的优先整备地区...