株式会社Mycat（总公司：东京都目黑区）于旗下 AI 退去费用适正诊断服务「退去费用 払いすぎ诊断」（https://taikyo.xyz）中，正式发布了可以检查租赁合约书中特别约定条款（特约）有效性的全新工具「入居者权益检查器」。 工具网址: https://taikyo.xyz/tools/rights-checker ### 工具概要 在退去费用的相关纠纷中，房东或管理公司以「合约书上就是这样写的」为由，向租户请求高额费用的案例屡见不鲜。然而，并非所有记载于租赁合约中的特别约定条款，在法律上皆具备强制运行效力。 本工具是一款 Web 应用程序，当用户输入关于退租费用的特别约定条款内容后，AI 会针对该条款在过往判例中被认定为有效的可能性高低进行判定。判断标准系依据国土交通省所编纂的「关于恢复原状之纠纷与指南（再修订版）」，以及相关司法判例（如最高法院平成 17 年 12 月 16 日判决等）之规范基准进行评估。 ### 输入项目 **基本信息：** * 对象类型（大楼/公寓/独栋住宅/其他） * 签约时间（西元年月） * 签约时是否接受过重要事项说明 * 关于特别约定条款的内容，是否接受过个别说明 **特别约定条款的输入（逐条输入，最多可输入 10 条）：** 可通过以下任一方式进行输入： 方法 1：**选择式输入** ── 从常见的特别约定条款模式中进行选择 * 将房屋清洁费用设置为由入居者负担之特约 * 将钥匙更换费用设置为由入居者负担之特约 * 将壁纸全面更换费用设置为由入居者负担之特约 * 将榻榻米表面更换费用设置为由入居者负担之特约 * 将冷气机清洗费用设置为由入居者负担之特约 * 将保证金（敷金）充抵恢复原状费用之特约 * 未设置恢复原状费用上限之特约 * 短期解约（未满 1 年）时之违约金条款 * 未考量经年老化因素之恢复原状费用特约 方法 2：**文本输入** ── 将合约书中的特别约定条款内容直接输入 ### 输出的判定结果 **1. 各项特别约定条款的有效性判定（分 3 阶段）** 针对各项条款，将依据下列 3 个阶段判定其有效性： * **有效的可能性较高**：依据判例，若进程与内容得当，可被判定为有效的模式。但金额是否合理仍需另行确认。 * **有效性存疑**：参照指南宗旨后认为有问题，或与判例中被判定为无效的条款模式类似。 * **无效的可能性较高**：依据判例，极高几率被判定为无效的模式。且有触犯消费者契约法第 10 条之可能性。 **2. 判定的依据说明** 各项判定将显示以下信息作为依据： * **相关指南之记载**：针对该特别约定条款，国土交通省指南中所持之见解。 * **参考判例摘要**：针对同类型的特别约定进行裁决的司法案例概要（例如最高法院平成 17 年 12 月 16 日判决：若无「明确合意」，将自然损耗转嫁由入居者负担之特约为无效）。 * **与消费者契约法之关系**：评估其适用消费者契约法第 10 条之可能性，该法规定违反诚信原则且片面损害消费者利益之条款无效。 **3. 特别约定有效之条件检查** 为了使特别约定被认定为有效，一般要求须具备以下条件。本工具将根据输入的信息，显示该条件是否被满足： * 特别约定之内容具体且明确 * 签约时已针对特别约定之内容进行充分说明 * 入居者在理解特别约定内容之基础上达成合意 * 特别约定之内容处于社会通念合理之范围内 **4. 退租交涉时的要点** 根据判定结果，本工具将提示在与管理公司交涉时应确认的要点。系统会列出具体的确认事项，例如「此项特别约定与指南基准不同，请确认其法律依据」等建议。 ### 退租费用与特别约定之背景 根据国民生活中心的数据显示，关于租赁住宅恢复原状的咨询案件每年高达 13,273 件（数据源：国民生活中心 2023 年度）。在这些咨询中，包含许多关于「虽然特约中规定由入居者负担，但此特约是否有效？」之内容。 最高法院于平成 17 年 12 月 16 日之判决中，针对关于自然损耗之特别约定表示：「若要成立让入居者负担自然损耗修缮费用之特别约定，必须证明承租人已明确理解该内容，并认可将其纳入合意范围。」 ### 使用方法 1. 前往工具页面（https://taikyo.xyz/tools/rights-checker） 2. 输入基本信息 3. 通过选择式或文本输入方式，输入欲检查的特别约定条款 4. 点击「检查」按钮，即刻显示判定结果 无论是个人电脑或智能型手机皆可免费使用，无须注册会员。 ### 未来规划 预计将追加退租交涉时的范本自动生成功能。 ※ 本服务并非法律咨询。关于特别约定条款有效性之最终判断，请务必咨询律师等专业人士。 ■ 公司概要 公司名称：株式会社Mycat 设立日期：2025 年 2 月