【新报告发布】不动产市场研究报告Vol.306：「从『理想工作城市排名』解读办公室市场～工作者偏好与租金水准的关系」

Q: 这份报告的主要目的是？

分析工作者偏好（理想工作城市排名）与办公室租金水准的关系，为投资者和租户提供见解。

Q: 排名和租金总是相符吗？

不。例如「通勤便利性重视区域」人气高但租金较低，并非简单的正比关系。

Q: 对投资者而言，什么是关键观点？

比起人气高低，更重要的是判断需求的品质与可持续性。需要了解各区域的需求特性。

三菱UFJ信托银行股份有限公司（东京都千代田区，董事长：洼田博）发布了不动产市场研究报告Vol.306「从『理想工作城市排名』解读办公室市场～工作者偏好与租金水准的关系」。 「理想工作城市排名」的顺位与租金水准的高低并不一定一致。对投资者而言，比起人气高低，更重要的是判断需求的品质及其可持续性。对租户（企业法人）而言，选址不仅关乎租金高低，更是一项经营决策，涉及能吸引何种人才以及实现何种工作方式。 「关于理想办公室・理想工作城市排名的生活者调查」 近年来，从人才确保、提升员工敬业度、人力资本经营等观点出发，以改善选址和建筑规格为目的的办公室搬迁趋势日益增加。为此，三菱UFJ信托银行实施了「理想办公室・理想工作城市排名2026」调查，旨在掌握工作者的意向并厘清其趋势。 出处：三菱UFJ信托银行 租户租赁营业部 理想工作城市排名与租金水准的关系 本文探讨了以投资者和企业法人为中心的租户，应如何解读工作者偏好（理想工作城市排名）与租金水准之间的关系。 出处：三菱UFJ信托银行 注1：办公室租金水准采用三菱UFJ信托银行市场动向调查「办公室租赁市场调查」中的成交租金区间。该调查未涵盖的区域则采用三幸地产公布的数据。 注2：租金水准原则上假设为符合屋龄20年以内、距离车站步行5分钟以内、标准楼层面积500坪以上、总楼地板面积10,000坪以上标准的S・A级办公大楼。 注3：排名第21位以下归类于「待重新评估」或「潜力评估」象限，但本文未予显示。 通勤便利性重视区域 这些区域多为终点站或背后有住宅区的主要车站，受访者因其高度的通勤和生活便利性而给予支持。另一方面，这些区域通常位于租金涨幅显著的都心枢纽一定距离之外，因此租金水准相对受到压抑。也就是说，虽然因工作者通勤方便而获得较高评价，但此评价并不一定直接反映在高租金水准上，这是其特点。 品牌成熟区域 这些区域作为理想工作城市的人气和租金水准都很高。除了交通便利性之外，办公区的象征性、传统性等因素也受到综合评价。这些特性被认为是长期累积的结果，而非来自暂时的再开发或话题性。 待重新评估区域 这些区域的人气和租金水准都相对较低，排名调查中第21位以下多属此类。这些区域可被视为可利用路线有限、作为办公区的历史较短，或正通过再开发更新其办公区魅力的区域。此外，在许多老旧建筑的区域，虽然更新有限，但被认为仍作为以本地企业为中心的租赁需求承接者，维持着办公区的功能。 潜力评估区域 这些区域作为理想工作城市的评价不一定高，但租金水准却处于高位。本次调查中几乎没有符合的区域，但如果存在此类区域，可能是因为再开发或区域的未来潜力已被纳入考量，并先行反映在租金上。 对投资者的启示 从投资者的角度来看，「理想工作城市排名」并非直接说明租金水准或投资效果的指针。然而，通过工作者的偏好，或许可以作为掌握该区域需求广度与评价可持续性的线索。 例如，「通勤便利性重视区域」与通勤和生活动线等日常生活紧密相关，支持群体广泛，需求基础较广。因此，这类区域不易受景气或再开发等暂时性话题影响，即使大幅调涨租金较为困难，仍可期待稳定的需求。若工作便利性获得肯定，租金或许仍有上涨空间。 「品牌成熟区域」因街道氛围、便利性、设施完善等综合因素而获得评价。这类区域容易在租金中纳入溢价，且易于维持在高位稳定状态，但需注意有能力负担高租金的租户有限。 「待重新评估区域」混合了具有繁华性与集客力的街道、因再开发而持续供应大型建筑的街道，以及拥有许多老旧中小型建筑、更新缓慢的街道。这并非表示该街道不受欢迎，而是可能因为作为理想工作城市的评价与供给之间存在落差，或是主要作为本地企业的需求承接者，缺乏提升人气的契机。进行投资时，关键在于根据租户属性与建筑规模等，辨别需求的量价区间，并判断该街道是否可能发生功能变化或更新。 对租户（企业法人）的启示 对租户而言，支付租金的合理性无法仅用普遍的人气或租金水准的高低来解释。必须综合考量招聘竞争力、人才留任（员工满意度、通勤负担等）、以及自身业务据点与合作伙伴的距离和位置关系，来评估该区域能为公司带来何种效果与价值。 例如，「通勤便利性重视区域」基于工作者对通勤和生活动线的支持，容易从员工通勤负担和满意度的角度进行说明，且租金水准相对较低，因此从租户角度来看，可谓成本效益高（高CP值）。然而，办公室选址是一项经营决策，需综合考量业务活动效率和对外关系，因此高成本效益未必是企业的最佳选择。其结果是，有些区域的办公室聚集程度并不一定很高。 「品牌成熟区域」凭借业务聚集和象征性，被认为对具有高度专业知识的人才和强烈职业导向的人才具有吸引力。 在「潜力评估区域」，商业聚集和再开发等因素可能领先于其作为办公区的评价。从通勤便利性和业务效率的角度来看，未必能直接与人才策略或业务策略挂钩。然而，若能改善沟通环境、提升生

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