【調査概要】 調査期間：2024年1月～2026年3月 調査機関：マンションリサーチ株式会社 調査対象：東京都23区内の中古マンション サンプル事例数：438,586事例 調査方法：公開されている中古マンションの売出情報を収集し、統計処理を施して集計しました。 都心部で始まった需要構造の変化 東京都の中古マンション市場では、長期間にわたり価格上昇が続いてきました。特に都心部では国内の実需層だけではなく、富裕層や投資家、さらには海外資金の流入も重なり、世界の主要都市と比較しても高い上昇率を記録してきました。 しかし、価格上昇が続く一方で、市場の内部では明確な変化が起き始めています。 平均価格だけを見ると市場全体が活況を呈しているようにも見えますが、実際にはエリアや面積帯によって需給バランスは大きく変化しています。そして、その変化を最も正直に映し出している指標の一つが「在庫数」です。 現在の東京都23区における面積帯別在庫の推移を見ると、需要がどこにあり、どこで失われ始めているのかが明確に見えてきます。 急速に積み上がる都心5区の広面積帯在庫 現在、特に顕著な在庫増加が見られているのは、都心5区における高価格帯・広面積帯の中古マンションです。 出典：福嶋総研 70㎡台から100㎡を超えるようなファミリー向け住戸を中心に、在庫は極めて速いスピードで積み上がっています。 本来、都心の大型住戸は供給そのものが限られているため、高い希少性を背景に安定した需要を維持してきました。しかし近年は、その価格上昇スピードが実需層の所得成長や住宅ローン借入可能額の増加を大きく上回る状況となっています。 特に東京都23区では、都心に近づくにつれて広面積帯の坪単価が急激に高騰しました。 出典：福嶋総研 同じ80㎡前後の住戸であっても、エリアによっては価格差が数千万円単位で発生する状況となり、従来であれば都心を購入対象としていた共働きファミリー層や高所得世帯であっても、購入を躊躇せざるを得ない水準に達しています。 結果として、都心部の高額マンションは徐々に流動性を失い始めました。 流動性を失うことは、供給が消えることと同義 ここで重要なのは、流動性の低下を単純に「売れなくなった」と解釈しないことです。 市場において流動性を失うということは、その価格帯で実需による取引が成立しにくくなったことを意味します。 つまり、それまで市場に存在していた供給が、実需層にとっては事実上市場から消えたことと同義なのです。 例えば、これまで都心で8,000万円から1億円程度のファミリー向け住戸を購入していた層がいたとします。しかし価格上昇によって同じ住戸が1億5,000万円から2億円へと上昇した場合、その住宅は物理的には存在していても、多くの実需層にとっては購入対象から外れてしまいます。 市場統計上は供給が存在していても、実需市場においては供給が失われた状態と変わりません。 これは住宅需要そのものが消えたわけではなく、需要が他エリアへ移転することを意味しています。 都心高額マンション市場の流動性低下は、東京都全体の需要構造を変化させる大きな要因となったのです。 受け皿となった城南エリア 実際にその動きは、目黒区、品川区、江東区、世田谷区、文京区といったエリアで確認できます。 これらのエリアもここ数年で価格が大きく上昇しました。しかし都心5区ほど急激な在庫増加は見られず、広面積帯においても一定の流動性を維持しています。 出典：福嶋総研 通常、市場価格が大きく上昇すれば需要は減少し、在庫は積み上がる傾向にあります。 それにもかかわらず在庫水準が安定しているということは、新たな需要流入が存在している可能性を示しています。 その需要の多くは、都心部高額マンション市場からあふれ出た実需層であると考えられます。 「本来は都心5区を検討していたが予算が届かない」 「通勤利便性を維持しながら居住面積を確保したい」 「教育環境や生活利便性も重視したい」 そのような層にとって、目黒区や品川区、江東区、世田谷区、文京区は非常に魅力的な代替選択肢となります。都心へのアクセスを維持しながら、同じ予算でより広い住戸を取得できるためです。 これらのエリアは単なる人気住宅地ではなく、都心価格高騰によって生まれた代替需要の受け皿として機能していると言えるでしょう。 城東エリアが東京都の住宅需要を支える さらに興味深いのは、葛飾区、足立区、江戸川区といった城東エリアの動きです。 これらのエリアでは、高価格帯中古マンションの在庫が大きく減少しています。 出典：福嶋総研 背景にあるのは、相対的な価格競争力です。 東京都23区内において比較的価格水準が低く、なおかつ都心へのアクセスも良好であることから、多くの実需層が流