【調査概要】 調査期間：2024年1月～2026年3月 調査機関：株式会社マンションリサーチ 調査対象：東京都23区内の中古マンション サンプル事例数：182,367事例 調査方法：公開されている中古マンションの売出情報を収集し、統計処理を施して集計しました。 都心高額中古マンション市場に変化 「全体高騰」から「個別選別」の時代へ 東京都心部の中古マンション市場は、ここ数年にわたり力強い価格上昇を続けてきました。特にコロナ禍以降は、富裕層による実需購入に加え、国内外の投資マネーの流入、新築マンション価格の急騰などが重なり、都心3区を中心に中古マンション価格は大きく上昇しています。 新築市場では建築費や人件費の高騰、土地取得競争の激化などを背景に供給価格が上昇し、その結果として「新築が高過ぎるため中古へ流れる」という構図も鮮明になりました。さらに円安局面では海外投資家による都心不動産への関心も高まり、東京都心のマンション市場は世界的な金融資産としても注目を集めています。 しかし、その一方で市場環境には徐々に変化も見え始めています。これまでは「多少高くても売れる」という局面が続いていましたが、現在は購入者側の選別が強まりつつあり、「どの物件でも売れる相場」ではなくなり始めています。特に高価格帯マンションでは、価格に対する納得感や、立地・眺望・管理状態などの個別条件によって流動性に差が生じるようになっています。 こうした市場変化を確認するため、今回は都心3区における中古マンションの「流動性」に着目し分析を行いました。 在庫推移から見る「本当に売れているマンション」 出典：福嶋総研 今回の調査では、平均売出価格が8,000万円以上の中古マンションを対象とし、各マンションごとの在庫推移を測定しました。在庫は中古市場における需給バランスを映す重要な指標であり、価格推移だけでは把握できない「実際の売れ行き」を確認することができます。 分析においては、在庫が継続的に減少しているマンションを「流動性大（評価A）」、在庫が一定水準で安定しているマンションを「流動性中（評価B）」、在庫が積み上がり販売停滞傾向が見られるマンションを「流動性低（評価C）」として分類しました。 中古マンション市場では、価格だけを見ると相場が強く見える局面でも、実際には売却期間が長期化しているケースが存在します。特に高価格帯市場では、売出価格の上昇に対して購入者の検討速度が鈍化しやすく、在庫増加という形で市場に変化が現れます。 つまり、「価格が上がっている＝売れている」とは必ずしも言えず、在庫推移を見ることで初めて市場の実態が見えてきます。 千代田区・港区で進む「再開発エリアの価格」への警戒感 出典：福嶋総研 まず千代田区を見ると、番町・麹町などの住宅地では、流動性低（評価C）のマンション割合は比較的少なくなりました。これらのエリアは昔から住宅地としてのブランド力が高く、教育環境や居住環境への評価も安定しているため、実需層からの需要が底堅い特徴があります。 一方で、秋葉原・神田など皇居北側のオフィス・商業エリアでは、流動性低（評価C）の割合が相対的に高くなりました。これらのエリアでは大規模再開発やオフィス需要期待を背景にマンション価格が大きく上昇してきましたが、その価格上昇に対して実需層の購入負担感が強まっている可能性があります。 出典：福嶋総研 港区でも同様の傾向が確認されました。麻布・白金・赤坂など住宅地色の強いエリアでは流動性低の割合は比較的少ない一方で、浜松町・田町・高輪ゲートウェイ周辺など再開発が集中した商業・オフィスエリアでは流動性低のマンションが増加しています。 特に高輪ゲートウェイ周辺や浜松町エリアでは、大規模開発によって街の将来期待が大きく高まり、周辺中古マンション価格も急激に押し上げられました。しかし市場全体が高値圏に達したことで、「再開発期待を既に価格へ織り込み過ぎているのではないか」という見方も強まりつつあります。 再開発は街の価値向上に繋がる一方で、価格が短期間で急騰したエリアほど、購入者側の慎重姿勢が強まりやすい局面に入っていると言えるでしょう。 高過ぎる物件ほど売却に時間を要する傾向 出典：福嶋総研 実際に千代田区・港区における流動性大（評価A）および流動性中（評価B）のマンションを分析すると、平均坪単価は比較的近い水準にとどまりました。つまり、市場で一定の需要を維持している物件は、相場から大きく乖離していない価格帯に収まっていることが分かります。 一方で、流動性低（評価C）に分類されるマンションについては、平均坪単価が評価A・Bの物件と比較して15〜20％程度高い傾向が確認されました。 これは非常に重要なポイントです。つまり、築浅・高級・再